Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison Wassy (52130)

VilleWassy (52)
Surface46m²
Coût Total53 080€
Loyer Annuel3 709€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 826,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 46 m², 3 pièces, Cheminée, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Charmante petite maison de ville comprenant : -Au rez-de-chaussée : un Wc, une pièce principale avec cheminée.

-A l'étage : Une salle d’eau, une chambre et un débarras.

-En dessous : Une cave

-A l’extérieur : Un jardin et un garage.

Equipements : Chauffage central gaz, double vitrage, volets roulants manuels, tout à l’égout,

Ville : Wassy
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52130
Coordonnées : 48.499860, 4.948960
Total : 53 080€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 12 040€
Valeur du bien : 50 040€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 6.72€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 309€/mois
Loyer annuel estimé : 3709€/an
Fourchette totale : 243€ - 392€/mois
Fourchette annuelle : 2921€ - 4709€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :763,36 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 115 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :+2 885€ (+8.2%)
Marge achat-revente :-17 965€ (-51.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :53 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :265,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :15,92€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 281,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :26 468,59€
Coût de l'assurance :4 777,20€
Taxe foncière : 370,87€/an
Soit par mois : 30,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 309,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 311,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 040 €(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 800€
    Cuisine complète (8 m²): 600€/m² × 8 = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 800€/m² × 5 = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant (12 m²): 80€/m² × 12 = 960€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds (12 m²): 40€/m² × 12 = 480€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds (15 m²): 40€/m² × 15 = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Wassy) appliquant un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 309 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 709 €/an
Calcul : 309 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 53 080 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 191 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 371 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 426 €
Revenus locatifs : +3 709 €
Charges déductibles : -14 426 €
Résultat foncier Année 1 : -10 717 €(Déficit de 10 717 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 386 €/an
Revenus locatifs : +3 709 €
Charges déductibles : -2 386 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 323 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 709 €14 428 €1 826 €-10 719 €10 700 €19 €19 €
23 783 €2 340 €1 778 €1 443 €---
33 859 €2 290 €1 728 €1 568 €---
43 936 €2 239 €1 677 €1 697 €---
54 014 €2 185 €1 623 €1 829 €---
64 095 €2 130 €1 568 €1 964 €---
74 177 €2 073 €1 511 €2 103 €---
84 260 €2 014 €1 452 €2 246 €---
94 345 €1 953 €1 391 €2 392 €---
104 432 €1 890 €1 328 €2 543 €---
114 521 €1 824 €1 262 €2 697 €---
124 611 €1 756 €1 194 €2 855 €---
134 704 €1 686 €1 124 €3 018 €---
144 798 €1 613 €1 051 €3 184 €---
154 894 €1 538 €976 €3 356 €---
164 991 €1 460 €898 €3 532 €---
175 091 €1 379 €817 €3 712 €---
185 193 €1 295 €733 €3 898 €---
195 297 €1 209 €647 €4 088 €---
205 403 €1 119 €557 €4 284 €---
215 511 €1 026 €464 €4 485 €---
225 621 €930 €368 €4 691 €---
235 734 €831 €269 €4 903 €---
245 848 €728 €166 €5 120 €---
255 965 €621 €59 €5 344 €---
TOTAL118 791 €52 558 €26 469 €66 233 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 233 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+779 €-3 210 €+3 989 €
2+779 €+427 €+352 €
3+779 €+471 €+308 €
4+779 €+509 €+270 €
5+779 €+549 €+230 €
6+779 €+589 €+190 €
7+779 €+631 €+148 €
8+779 €+674 €+105 €
9+779 €+718 €+61 €
10+779 €+763 €+16 €
11+779 €+809 €-30 €
12+779 €+857 €-78 €
13+779 €+905 €-126 €
14+779 €+955 €-176 €
15+779 €+1 007 €-228 €
16+779 €+1 059 €-280 €
17+779 €+1 114 €-335 €
18+779 €+1 169 €-390 €
19+779 €+1 226 €-447 €
20+779 €+1 285 €-506 €
21+779 €+1 345 €-566 €
22+779 €+1 407 €-628 €
23+779 €+1 471 €-692 €
24+779 €+1 536 €-757 €
25+779 €+1 603 €-824 €
Total+19 475 €+19 870 €+-395 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →