Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Belle maison familiale

Bien expiré
VilleCourtine (23)
Surface256
Coût Total240 879
Loyer Annuel19 075
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+158
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 850 €
Surface : 256 m²
Prix au m² : 647,85 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Sud Creuse, dans un bourg avec toutes les commodités, venez découvrir cette charmante maison du début du 20ème siècle. Cette belle bâtisse au style bourgeois allie le charme de l'authentique et modernité. Profitant d'une rénovation de - de 10ans (toiture, huisserie, électricité, chauffage) et d'un entretien régulier, il vous suffira de poser vos valises et de profiter de votre bien en toute quiétude. Vous trouverez, en rez-de-chaussée, un hall d'entrée lumineux donnant sur une cuisine aménagée et équipée ouverte sur un séjour spacieux, une salle d'eau avec WC et une salle à manger, pouvant être converti en chambre pour une vie de plain-pied; au premier étage, un palier offrant quatre belles chambres, un bureau et une salle d'eau avec WC. Besoin de plus d'espace? Un deuxième étage complète ce bien avec deux pièces déjà aménagées et trois pièces restant à créer avec sa pièce palière, pouvant laisser libre court à vos envies. Mitoyenne sur le pan Sud-Est. Bien rare à visiter sans attendre !

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Courtine
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23100
Coordonnées : 45.714440, 2.237094
Total : 240 879
Prix d'acquisition : 165 850
Travaux : 61 761
Valeur du bien : 227 611
Frais de notaire : 13 268
Coût estimé : 13 268
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 256
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1590€/mois
Loyer annuel estimé : 19075€/an
Fourchette totale : 1192€ - 2120€/mois
Fourchette annuelle : 14305€ - 25436€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 879
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 202,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :70,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 272,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 728,48
Coût de l'assurance :21 076,91
Taxe foncière : 1 907,50€/an
Soit par mois : 158,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 589,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 431,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :158,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 256 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire
Quantité: 1 système pour 256 m²
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que le système de chauffage est optimal
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, vérification nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 761(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 256
    Isolation toiture/combles: 256 m² × 40€/m² = 10240€, Main d'œuvre: 16€
  • Chauffage:11 105
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11105€ (installation incluse)
  • Menuiseries:32 000
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1000€/fenêtre = 32000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Chambres - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 6 chambres × 200€/chambre = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de l'électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Courtine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 53 361✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 075 €/an
Calcul : 1 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 879 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 843 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 761
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 765
Revenus locatifs : +19 075
Charges déductibles : -72 765
Résultat foncier Année 1 : -53 690(Déficit de 53 690 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 290
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 004 €/an
Revenus locatifs : +19 075
Charges déductibles : -11 004
Résultat foncier Années 2+ : 8 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32289.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 850
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 803(65% de 165 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 920 €/an
Calcul : 107 803 € × 3,636% = 3 920
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 07572 7738 261-53 69821 400 €32 298 €32 298 €
219 45610 7948 0448 662--23 636 €
319 84610 5697 8199 276--14 359 €
420 24310 3377 5869 906--4 453 €
520 64710 0957 34510 552---
621 0609 8467 09511 214---
721 4829 5876 83711 894---
821 9119 3206 56912 591---
922 3499 0436 29213 306---
1022 7968 7566 00614 040---
1123 2528 4595 70914 793---
1223 7178 1525 40215 565---
1324 1927 8345 08316 358---
1424 6767 5054 75417 171---
1525 1697 1644 41318 005---
1625 6726 8114 06018 862---
1726 1866 4453 69519 740---
1826 7106 0673 31720 642---
1927 2445 6752 92521 568---
2027 7895 2702 51922 519---
2128 3444 8502 10023 494---
2228 9114 4161 66524 496---
2329 4903 9661 21525 524---
2430 0793 50075026 579---
2530 6813 01826727 663---
TOTAL610 977250 254119 728360 72321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 723
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 006-6 420+10 426
2+4 0060+4 006
3+4 0060+4 006
4+4 0060+4 006
5+4 006+1 830+2 176
6+4 006+3 364+642
7+4 006+3 568+438
8+4 006+3 777+229
9+4 006+3 992+14
10+4 006+4 212-206
11+4 006+4 438-432
12+4 006+4 670-664
13+4 006+4 907-901
14+4 006+5 151-1 145
15+4 006+5 402-1 396
16+4 006+5 658-1 652
17+4 006+5 922-1 916
18+4 006+6 193-2 187
19+4 006+6 470-2 464
20+4 006+6 756-2 750
21+4 006+7 048-3 042
22+4 006+7 349-3 343
23+4 006+7 657-3 651
24+4 006+7 974-3 968
25+4 006+8 299-4 293
Total+100 150+108 217+-8 067
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →