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Loft à vendre

VillePau (64)
Surface471m²
Coût Total649 600€
Loyer Annuel59 183€
Rentabilité9.11%
Cashflow/mois+990€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 587 500 €
Surface : 471 m²
Prix au m² : 1 247,35 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Accessible aux personne à mobilité réduite, 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 206 m²), 6 chambres, 7 parkings: Box de stationnement, 6 parkings, Terrasse, Piscine

Chez Novarea, on aime les lieux qui sortent du cadre.

Dans un quartier résidentiel et calme, découvrez cet ancien atelier de menuiserie métamorphosé en loft, où le charme brut des entrepôts d'autrefois rencontre une modernité parfaitement maîtrisée.

Dès l'entrée, les volumes impressionnent. La pièce de vie de plus de 200 m² s'articule autour de différents espaces : salon avec poêle à bois, coin piano, espace créatif… Un lieu pensé pour vivre, recevoir et imaginer. Sur la gauche, une cuisine indépendante de 50 m² séduit par sa luminosité et ses proportions généreuses.

Le rez-de-chaussée accueille également un atelier dédié aux activités manuelles ainsi qu'un premier espace nuit comprenant une chambre, une salle d'eau. À l'étage, deux ailes distinctes structurent l'espace : d'un côté, trois chambres accompagnées d'une salle de bains ; de l'autre, deux chambres supplémentaires dont une suite parentale avec douche, baignoire et wc.

Son atout superstar Un espace piscine avec terrasse et pool house, entièrement préservé des regards.

Ce que l'on aime chez Novarea Un bien rare en fond d'impasse, bénéficiant de stationnements et d'un garage, dans un environnement résidentiel recherché.

Emplacement idéal, proche des commodités, à seulement 6 minutes à vélo de la place Clémenceau à Pau. Envie d'en savoir plus ? De visiter ? Contactez vite Novarea !

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.299697, -0.378912
Total : 649 600€
Prix d'acquisition : 587 500€
Travaux : 15 100€
Valeur du bien : 602 600€
Frais de notaire : 47 000€
Coût estimé : 47 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 471m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 4932€/mois
Loyer annuel estimé : 59183€/an
Fourchette totale : 3882€ - 6266€/mois
Fourchette annuelle : 46579€ - 75198€/an
Rentabilité brute :9.11%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 078,1 €/m²
Basé sur :852 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :978 785 €
Prix d'achat :587 500 €
Décote à l'achat :-391 285€ (-40.0%)
Marge achat-revente :329 185€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :649 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 259,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :189,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 448,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :328 106,80€
Coût de l'assurance :56 840,00€
Taxe foncière : 5 918,27€/an
Soit par mois : 493,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 931,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 941,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :990,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 93 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des équipements de cuisine
Quantité: cuisine de 15 m²
Raison: État 4/5 visible - bien entretenue, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon de 35 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 100 €(32 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 400€/m² = 8000€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification équipements: 500€, Main d'œuvre: 550€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Main d'œuvre: 350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 932 €/mois
Revenus locatifs annuels : 59 183 €/an
Calcul : 4 932 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 649 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 274 €/an
Calcul : 189 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 918 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 872 €
Revenus locatifs : +59 183 €
Charges déductibles : -45 872 €
Résultat foncier Année 1 : 13 311 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 30 772 €/an
Revenus locatifs : +59 183 €
Charges déductibles : -30 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 28 411 €/an
Prix d'achat du bien : 587 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 381 875 €(65% de 587 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 886 €/an
Calcul : 381 875 € × 3,636% = 13 886 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
159 183 €45 893 €22 601 €13 290 €---
260 366 €30 203 €22 011 €30 164 €---
361 574 €29 591 €21 399 €31 983 €---
462 805 €28 958 €20 766 €33 848 €---
564 061 €28 301 €20 109 €35 760 €---
665 343 €27 622 €19 430 €37 721 €---
766 649 €26 918 €18 726 €39 732 €---
867 982 €26 189 €17 997 €41 794 €---
969 342 €25 433 €17 241 €43 909 €---
1070 729 €24 651 €16 459 €46 078 €---
1172 143 €23 841 €15 649 €48 303 €---
1273 586 €23 002 €14 810 €50 585 €---
1375 058 €22 132 €13 940 €52 926 €---
1476 559 €21 232 €13 040 €55 327 €---
1578 090 €20 299 €12 108 €57 791 €---
1679 652 €19 334 €11 142 €60 319 €---
1781 245 €18 333 €10 141 €62 912 €---
1882 870 €17 297 €9 105 €65 573 €---
1984 528 €16 224 €8 032 €68 304 €---
2086 218 €15 112 €6 920 €71 106 €---
2187 942 €13 960 €5 768 €73 982 €---
2289 701 €12 768 €4 576 €76 934 €---
2391 495 €11 532 €3 340 €79 963 €---
2493 325 €10 253 €2 061 €83 072 €---
2595 192 €8 927 €736 €86 264 €---
TOTAL1 895 641 €548 004 €328 107 €1 347 637 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 347 637 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 59 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 428 €+3 987 €+8 441 €
2+12 428 €+9 049 €+3 379 €
3+12 428 €+9 595 €+2 833 €
4+12 428 €+10 154 €+2 274 €
5+12 428 €+10 728 €+1 700 €
6+12 428 €+11 316 €+1 112 €
7+12 428 €+11 920 €+508 €
8+12 428 €+12 538 €-110 €
9+12 428 €+13 173 €-745 €
10+12 428 €+13 823 €-1 395 €
11+12 428 €+14 491 €-2 063 €
12+12 428 €+15 175 €-2 747 €
13+12 428 €+15 878 €-3 450 €
14+12 428 €+16 598 €-4 170 €
15+12 428 €+17 337 €-4 909 €
16+12 428 €+18 096 €-5 668 €
17+12 428 €+18 874 €-6 446 €
18+12 428 €+19 672 €-7 244 €
19+12 428 €+20 491 €-8 063 €
20+12 428 €+21 332 €-8 904 €
21+12 428 €+22 195 €-9 767 €
22+12 428 €+23 080 €-10 652 €
23+12 428 €+23 989 €-11 561 €
24+12 428 €+24 922 €-12 494 €
25+12 428 €+25 879 €-13 451 €
Total+310 700 €+404 291 €+-93 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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