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Appartement Laxou 4 pièce(s) 85 m2

VilleLaxou (54)
Surface85m²
Coût Total146 600€
Loyer Annuel10 613€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 235,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

LAXOU PROCHE COMMODITES Venez découvrir cet appartement F4 lumineux comprenant salon séjour, cuisine équipée avec cellier pratique pour le rangement, 3 chambres et salle de bains. Le tout en parfait état et complété d'une cave. Possibilité garage en plus du prix. Nbre de lots de copro: 81 dont 40 d'habitation Charges prévisionnelles: 223 eur/ mois eau et chauffage inclus. DPE: E Copropriété de 81 lots - dont 40 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2676.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/279892.pdf

Ville : Laxou
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54520
Coordonnées : 48.679903, 6.145163
Total : 146 600€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 33 200€
Valeur du bien : 138 200€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 884€/mois
Loyer annuel estimé : 10613€/an
Fourchette totale : 687€ - 1139€/mois
Fourchette annuelle : 8240€ - 13670€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 961,9 €/m²
Basé sur :143 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 762 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-61 762€ (-37.0%)
Marge achat-revente :20 162€ (12.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :718,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 761,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 885,10€
Coût de l'assurance :12 827,50€
Taxe foncière : 1 061,31€/an
Soit par mois : 88,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 223,00€/mois
Soit par an : 2 676,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 884,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 200 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Installation chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laxou (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 613 €/an
Calcul : 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 775 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 061 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 676 €/an
Calcul : 223 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 226 €
Revenus locatifs : +10 613 €
Charges déductibles : -42 226 €
Résultat foncier Année 1 : -31 613 €(Déficit de 31 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 213 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 026 €/an
Revenus locatifs : +10 613 €
Charges déductibles : -9 026 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 587 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10212.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 613 €42 230 €4 780 €-31 617 €21 400 €10 217 €10 217 €
210 825 €8 902 €4 651 €1 923 €--8 294 €
311 042 €8 769 €4 519 €2 273 €--6 021 €
411 263 €8 632 €4 381 €2 631 €--3 390 €
511 488 €8 490 €4 239 €2 998 €--391 €
611 718 €8 343 €4 092 €3 375 €---
711 952 €8 191 €3 941 €3 761 €---
812 191 €8 034 €3 784 €4 157 €---
912 435 €7 872 €3 622 €4 563 €---
1012 684 €7 705 €3 454 €4 979 €---
1112 937 €7 532 €3 281 €5 405 €---
1213 196 €7 353 €3 103 €5 843 €---
1313 460 €7 168 €2 918 €6 292 €---
1413 729 €6 977 €2 727 €6 752 €---
1514 004 €6 780 €2 529 €7 224 €---
1614 284 €6 576 €2 325 €7 708 €---
1714 569 €6 365 €2 114 €8 205 €---
1814 861 €6 147 €1 896 €8 714 €---
1915 158 €5 922 €1 671 €9 236 €---
2015 461 €5 689 €1 438 €9 772 €---
2115 770 €5 448 €1 198 €10 322 €---
2216 086 €5 200 €949 €10 886 €---
2316 408 €4 943 €692 €11 465 €---
2416 736 €4 677 €427 €12 059 €---
2517 070 €4 403 €152 €12 668 €---
TOTAL339 940 €208 345 €68 885 €131 594 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 594 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 613 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 229 €-6 420 €+8 649 €
2+2 229 €0 €+2 229 €
3+2 229 €0 €+2 229 €
4+2 229 €0 €+2 229 €
5+2 229 €0 €+2 229 €
6+2 229 €+895 €+1 334 €
7+2 229 €+1 128 €+1 101 €
8+2 229 €+1 247 €+982 €
9+2 229 €+1 369 €+860 €
10+2 229 €+1 494 €+735 €
11+2 229 €+1 622 €+607 €
12+2 229 €+1 753 €+476 €
13+2 229 €+1 888 €+341 €
14+2 229 €+2 026 €+203 €
15+2 229 €+2 167 €+62 €
16+2 229 €+2 312 €-83 €
17+2 229 €+2 461 €-232 €
18+2 229 €+2 614 €-385 €
19+2 229 €+2 771 €-542 €
20+2 229 €+2 932 €-703 €
21+2 229 €+3 097 €-868 €
22+2 229 €+3 266 €-1 037 €
23+2 229 €+3 439 €-1 210 €
24+2 229 €+3 618 €-1 389 €
25+2 229 €+3 800 €-1 571 €
Total+55 725 €+39 478 €+16 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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