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Maison à vendre

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface190
Coût Total209 280
Loyer Annuel18 699
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+294
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 715,79 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 6 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 2 terrasses

En plein coeur de ville, à deux pas des commerces, école et de la gare découvrez cet ensemble immobilier rare composé de deux maisons indépendantes avec jardin et garages . La première maison d'env. 100 m² offre une belle entrée, une pièce de vie, une cuisine indépendante, une salle d'eau, un WC, une cave et un accès direct au jardin. A l'étage 3 chambres avec parquet, un grenier aménageable. La seconde maison d'env. 85 m² peut convenir à un projet locatif ou accueillir la famille en toute indépendance. Elle offre une entrée, une pièce de vie, une cuisine indépendante, une salle d'eau, un WC, une cave et un accès direct au jardin. A l'étages 3 chambres avec parquet. Jardin agréable avec deux garages. Bien rare à la vente.

Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.413562, 2.926136
Total : 209 280
Prix d'acquisition : 136 000
Travaux : 62 400
Valeur du bien : 198 400
Frais de notaire : 10 880
Coût estimé : 10 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1558€/mois
Loyer annuel estimé : 18699€/an
Fourchette totale : 1235€ - 1966€/mois
Fourchette annuelle : 14821€ - 23590€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 11.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 075,58 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 360
Prix d'achat :136 000
Décote à l'achat :-68 360 (-33.5%)
Marge achat-revente :-4 920€ (-2.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 047,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :61,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 108,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 031,50
Coût de l'assurance :18 312,00
Taxe foncière : 1 869,85€/an
Soit par mois : 155,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 558,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 264,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :293,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des surfaces du salon
Quantité: salon complet (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 400(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 500
    Isolation des combles: 190 m² × 50€/m² = 9500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200
    Remplacement fenêtres: 24 fenêtres × 800€/fenêtre = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200
    Pose parquet flottant: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 000
    Peinture salon: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 699 €/an
Calcul : 1 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 280 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 235
Revenus locatifs : +18 699
Charges déductibles : -72 235
Résultat foncier Année 1 : -53 537(Déficit de 53 537 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 137
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 835 €/an
Revenus locatifs : +18 699
Charges déductibles : -9 835
Résultat foncier Années 2+ : 8 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32136.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 69972 2427 240-53 54421 400 €32 144 €32 144 €
219 0739 6527 0509 420--22 724 €
319 4549 4566 8549 998--12 726 €
419 8439 2536 65010 590--2 135 €
520 2409 0426 44011 198---
620 6458 8246 22211 821---
721 0588 5985 99612 460---
821 4798 3645 76213 115---
921 9088 1225 52013 786---
1022 3467 8715 26914 475---
1122 7937 6115 00915 182---
1223 2497 3424 74015 907---
1323 7147 0644 46116 651---
1424 1896 7754 17317 413---
1524 6726 4763 87418 196---
1625 1666 1673 56518 999---
1725 6695 8473 24419 822---
1826 1825 5152 91320 668---
1926 7065 1712 56921 535---
2027 2404 8162 21322 425---
2127 7854 4471 84523 338---
2228 3414 0661 46324 275---
2328 9083 6701 06825 237---
2429 4863 26165926 224---
2530 0752 83723527 238---
TOTAL598 920232 490105 032366 43021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 430
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 927-6 420+10 347
2+3 9270+3 927
3+3 9270+3 927
4+3 9270+3 927
5+3 927+2 719+1 208
6+3 927+3 546+381
7+3 927+3 738+189
8+3 927+3 934-7
9+3 927+4 136-209
10+3 927+4 343-416
11+3 927+4 555-628
12+3 927+4 772-845
13+3 927+4 995-1 068
14+3 927+5 224-1 297
15+3 927+5 459-1 532
16+3 927+5 700-1 773
17+3 927+5 947-2 020
18+3 927+6 200-2 273
19+3 927+6 460-2 533
20+3 927+6 727-2 800
21+3 927+7 001-3 074
22+3 927+7 283-3 356
23+3 927+7 571-3 644
24+3 927+7 867-3 940
25+3 927+8 171-4 244
Total+98 175+109 929+-11 754
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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