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Orleans - dunois-chateaudun

Bien expiré
VilleOrléans (45)
Surface115
Coût Total207 000
Loyer Annuel15 552
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+98
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 521,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

FONCIA ORLEANS vous présente, dans le quartier Dunois-Châteaudun, ce ravissant appartement situé au dernier étage d’une copropriété à taille humaine. Dès l'entrée, vous serez immédiatement charmé par un vaste séjour de plus de 45 m² au sol, comprenant un salon chaleureux et une cuisine ouverte, entièrement aménagée et équipée.

L'entrée dessert également un bureau, qui peut être transformé en petite chambre d'enfant, un dressing, ainsi qu'une spacieuse chambre parentale avec douche et lavabo. Un grenier attenant offre un précieux espace de stockage supplémentaire.

Une salle de bains et une seconde chambre, bénéficiant d’une double exposition, viennent parfaire cet appartement. Deux caves et un garage sécurisé complètent ce bien. Avec un DPE en C et la climatisation réversible, vous profiterez d’un confort optimal tout au long de l’année.

N'attendez plus et contactez-nous dès maintenant pour organiser la visite de ce bien rare sur le marché !

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 € et 1 300 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Coordonnées : 47.906902, 1.895549
Total : 207 000
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 18 000
Valeur du bien : 193 000
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1296€/mois
Loyer annuel estimé : 15552€/an
Fourchette totale : 1063€ - 1580€/mois
Fourchette annuelle : 12758€ - 18957€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :58,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 068,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 951,53
Coût de l'assurance :17 595,00
Taxe foncière : 1 555,19€/an
Soit par mois : 129,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 295,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 198,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE en C mentionné explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photo - légère amélioration esthétique
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Assurer la conformité aux normes de sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000(157 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 500
    Rénovation complète: 9 m² × 1000€/m² = 9000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans. Main d'œuvre incluse. Les prix pour le parquet flottant, la rénovation de salle de bain, la peinture et la mise aux normes électrique ont été adaptés selon les tarifs moyens constatés.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 296 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 552 €/an
Calcul : 1 296 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 000 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 704 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 555 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 920
Revenus locatifs : +15 552
Charges déductibles : -26 920
Résultat foncier Année 1 : -11 368(Déficit de 11 368 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 668
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 920 €/an
Revenus locatifs : +15 552
Charges déductibles : -8 920
Résultat foncier Années 2+ : 6 632 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 667.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 55226 9266 667-11 37410 700 €674 €674 €
215 8638 7466 4877 117---
316 1808 5606 3017 621---
416 5048 3676 1088 137---
516 8348 1685 9098 666---
617 1717 9635 7049 208---
717 5147 7505 4919 764---
817 8647 5315 27210 333---
918 2227 3055 04610 917---
1018 5867 0714 81211 515---
1118 9586 8294 57012 129---
1219 3376 5794 32012 758---
1319 7246 3214 06213 403---
1420 1186 0543 79514 064---
1520 5205 7793 52014 741---
1620 9315 4943 23515 436---
1721 3495 2002 94116 149---
1821 7764 8972 63816 880---
1922 2124 5832 32417 629---
2022 6564 2592 00018 397---
2123 1093 9241 66519 185---
2223 5713 5781 31919 993---
2324 0433 22196220 822---
2424 5242 85259321 672---
2525 0142 47021122 544---
TOTAL498 131170 42695 952327 70510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 705
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 552 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 266-3 210+6 476
2+3 266+1 933+1 333
3+3 266+2 286+980
4+3 266+2 441+825
5+3 266+2 600+666
6+3 266+2 762+504
7+3 266+2 929+337
8+3 266+3 100+166
9+3 266+3 275-9
10+3 266+3 455-189
11+3 266+3 639-373
12+3 266+3 827-561
13+3 266+4 021-755
14+3 266+4 219-953
15+3 266+4 422-1 156
16+3 266+4 631-1 365
17+3 266+4 845-1 579
18+3 266+5 064-1 798
19+3 266+5 289-2 023
20+3 266+5 519-2 253
21+3 266+5 756-2 490
22+3 266+5 998-2 732
23+3 266+6 247-2 981
24+3 266+6 502-3 236
25+3 266+6 763-3 497
Total+81 650+98 312+-16 662
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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