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Orleans - dunois-chateaudun

Bien expiré
VilleOrléans (45)
Surface115m²
Coût Total207 000€
Loyer Annuel15 552€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 521,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

FONCIA ORLEANS vous présente, dans le quartier Dunois-Châteaudun, ce ravissant appartement situé au dernier étage d’une copropriété à taille humaine. Dès l'entrée, vous serez immédiatement charmé par un vaste séjour de plus de 45 m² au sol, comprenant un salon chaleureux et une cuisine ouverte, entièrement aménagée et équipée.

L'entrée dessert également un bureau, qui peut être transformé en petite chambre d'enfant, un dressing, ainsi qu'une spacieuse chambre parentale avec douche et lavabo. Un grenier attenant offre un précieux espace de stockage supplémentaire.

Une salle de bains et une seconde chambre, bénéficiant d’une double exposition, viennent parfaire cet appartement. Deux caves et un garage sécurisé complètent ce bien. Avec un DPE en C et la climatisation réversible, vous profiterez d’un confort optimal tout au long de l’année.

N'attendez plus et contactez-nous dès maintenant pour organiser la visite de ce bien rare sur le marché !

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 € et 1 300 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Coordonnées : 47.906902, 1.895549
Total : 207 000€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 18 000€
Valeur du bien : 193 000€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1296€/mois
Loyer annuel estimé : 15552€/an
Fourchette totale : 1063€ - 1580€/mois
Fourchette annuelle : 12758€ - 18957€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :58,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 068,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 951,53€
Coût de l'assurance :17 595,00€
Taxe foncière : 1 555,19€/an
Soit par mois : 129,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 295,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 198,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE en C mentionné explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photo - légère amélioration esthétique
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Assurer la conformité aux normes de sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000 €(157 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 500€
    Rénovation complète: 9 m² × 1000€/m² = 9000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans. Main d'œuvre incluse. Les prix pour le parquet flottant, la rénovation de salle de bain, la peinture et la mise aux normes électrique ont été adaptés selon les tarifs moyens constatés.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 296 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 552 €/an
Calcul : 1 296 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 704 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 555 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 920 €
Revenus locatifs : +15 552 €
Charges déductibles : -26 920 €
Résultat foncier Année 1 : -11 368 €(Déficit de 11 368 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 668 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 920 €/an
Revenus locatifs : +15 552 €
Charges déductibles : -8 920 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 632 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 667.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 552 €26 926 €6 667 €-11 374 €10 700 €674 €674 €
215 863 €8 746 €6 487 €7 117 €---
316 180 €8 560 €6 301 €7 621 €---
416 504 €8 367 €6 108 €8 137 €---
516 834 €8 168 €5 909 €8 666 €---
617 171 €7 963 €5 704 €9 208 €---
717 514 €7 750 €5 491 €9 764 €---
817 864 €7 531 €5 272 €10 333 €---
918 222 €7 305 €5 046 €10 917 €---
1018 586 €7 071 €4 812 €11 515 €---
1118 958 €6 829 €4 570 €12 129 €---
1219 337 €6 579 €4 320 €12 758 €---
1319 724 €6 321 €4 062 €13 403 €---
1420 118 €6 054 €3 795 €14 064 €---
1520 520 €5 779 €3 520 €14 741 €---
1620 931 €5 494 €3 235 €15 436 €---
1721 349 €5 200 €2 941 €16 149 €---
1821 776 €4 897 €2 638 €16 880 €---
1922 212 €4 583 €2 324 €17 629 €---
2022 656 €4 259 €2 000 €18 397 €---
2123 109 €3 924 €1 665 €19 185 €---
2223 571 €3 578 €1 319 €19 993 €---
2324 043 €3 221 €962 €20 822 €---
2424 524 €2 852 €593 €21 672 €---
2525 014 €2 470 €211 €22 544 €---
TOTAL498 131 €170 426 €95 952 €327 705 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 705 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 552 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 266 €-3 210 €+6 476 €
2+3 266 €+1 933 €+1 333 €
3+3 266 €+2 286 €+980 €
4+3 266 €+2 441 €+825 €
5+3 266 €+2 600 €+666 €
6+3 266 €+2 762 €+504 €
7+3 266 €+2 929 €+337 €
8+3 266 €+3 100 €+166 €
9+3 266 €+3 275 €-9 €
10+3 266 €+3 455 €-189 €
11+3 266 €+3 639 €-373 €
12+3 266 €+3 827 €-561 €
13+3 266 €+4 021 €-755 €
14+3 266 €+4 219 €-953 €
15+3 266 €+4 422 €-1 156 €
16+3 266 €+4 631 €-1 365 €
17+3 266 €+4 845 €-1 579 €
18+3 266 €+5 064 €-1 798 €
19+3 266 €+5 289 €-2 023 €
20+3 266 €+5 519 €-2 253 €
21+3 266 €+5 756 €-2 490 €
22+3 266 €+5 998 €-2 732 €
23+3 266 €+6 247 €-2 981 €
24+3 266 €+6 502 €-3 236 €
25+3 266 €+6 763 €-3 497 €
Total+81 650 €+98 312 €+-16 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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