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Achat appartement

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface93.88m²
Coût Total164 390€
Loyer Annuel9 591€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 93.88 m²
Prix au m² : 1 171,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Ouest, 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 93.88 m², 4 Pièces, Au 2ème étage, Chauffage individuel, Cuisine équipée, 1 Box, Interphone, Orientation Ouest, Calme

T4 de 94 m² – Balcon – Garage – Résidence prisée à Vesoul - Maison des Breuilles –Découvrez Un appartement spacieux et lumineux !Ce superbe T4 de 94 m², idéal pour une famille ou pour un investisseur recherchant un bien avec beaux volumes et fort potentiel.Situé au 2ème étage dans une résidence calme et recherchée, vous profitez d'un emplacement privilégié à Vesoul, proche de toutes les commodités.On adore : Une grande pièce de vie ouverte sur balcon - une cuisine équipée avec accès extérieur - 3 chambres confortables- une buanderie - une cave - un garageRésidence avec ascenseur ( accessibilité PMR ) -Exposition Est- Ouest : Appartement traversant donc très lumineux toute la journée -Convecteurs électriques et électricité refait à neuf.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.617700, 6.163220
Total : 164 390€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 45 590€
Valeur du bien : 155 590€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.88m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9591€/an
Fourchette totale : 629€ - 1015€/mois
Fourchette annuelle : 7551€ - 12184€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 860,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 340,00€
Coût de l'assurance :14 384,12€
Taxe foncière : 959,15€/an
Soit par mois : 79,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 799,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 940,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique plus performant pour remplacer les convecteurs électriques actuels
Quantité: 1 système pour 93.88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 590 €(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:8 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 591 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 486 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 390 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 610 €
Revenus locatifs : +9 591 €
Charges déductibles : -52 610 €
Résultat foncier Année 1 : -43 019 €(Déficit de 43 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 619 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 020 €/an
Revenus locatifs : +9 591 €
Charges déductibles : -7 020 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 571 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21618.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 591 €52 615 €5 491 €-43 024 €21 400 €21 624 €21 624 €
29 783 €6 879 €5 345 €2 904 €--18 720 €
39 979 €6 728 €5 193 €3 251 €--15 469 €
410 179 €6 572 €5 037 €3 607 €--11 862 €
510 382 €6 410 €4 875 €3 972 €--7 889 €
610 590 €6 242 €4 708 €4 347 €--3 542 €
710 802 €6 069 €4 535 €4 732 €---
811 018 €5 890 €4 356 €5 127 €---
911 238 €5 705 €4 171 €5 533 €---
1011 463 €5 514 €3 979 €5 949 €---
1111 692 €5 316 €3 781 €6 376 €---
1211 926 €5 111 €3 576 €6 815 €---
1312 164 €4 899 €3 364 €7 265 €---
1412 408 €4 680 €3 145 €7 728 €---
1512 656 €4 453 €2 919 €8 203 €---
1612 909 €4 219 €2 684 €8 690 €---
1713 167 €3 976 €2 441 €9 191 €---
1813 430 €3 725 €2 191 €9 705 €---
1913 699 €3 466 €1 931 €10 233 €---
2013 973 €3 197 €1 663 €10 776 €---
2114 252 €2 920 €1 385 €11 333 €---
2214 538 €2 633 €1 098 €11 905 €---
2314 828 €2 336 €801 €12 493 €---
2415 125 €2 028 €494 €13 096 €---
2515 427 €1 711 €176 €13 717 €---
TOTAL307 218 €163 293 €79 340 €143 925 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 925 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 014 €-6 420 €+8 434 €
2+2 014 €0 €+2 014 €
3+2 014 €0 €+2 014 €
4+2 014 €0 €+2 014 €
5+2 014 €0 €+2 014 €
6+2 014 €0 €+2 014 €
7+2 014 €+357 €+1 657 €
8+2 014 €+1 538 €+476 €
9+2 014 €+1 660 €+354 €
10+2 014 €+1 785 €+229 €
11+2 014 €+1 913 €+101 €
12+2 014 €+2 044 €-30 €
13+2 014 €+2 180 €-166 €
14+2 014 €+2 318 €-304 €
15+2 014 €+2 461 €-447 €
16+2 014 €+2 607 €-593 €
17+2 014 €+2 757 €-743 €
18+2 014 €+2 912 €-898 €
19+2 014 €+3 070 €-1 056 €
20+2 014 €+3 233 €-1 219 €
21+2 014 €+3 400 €-1 386 €
22+2 014 €+3 571 €-1 557 €
23+2 014 €+3 748 €-1 734 €
24+2 014 €+3 929 €-1 915 €
25+2 014 €+4 115 €-2 101 €
Total+50 350 €+43 178 €+7 172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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