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Maison de village 5 pièces 223 m²

VilleCastelnau-Barbarens (32)
Surface223m²
Coût Total320 350€
Loyer Annuel25 055€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 223 m²
Prix au m² : 1 026,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

A 15mn d'AUCH et 50 mn Toulouse-Ouest, Belle Maison de village en pierres avec terrasse et grand jardin arboré. Cette ancienne boulangerie a conservé ses éléments d'époque dont le four. Belle vue dégagée sur les Pyrénées. Deux grands espaces de vie de plus de 50m² chacun. 4 chambres. Salle de bains, salle d'eau. Cave à vin, garage, fenière. Cette maison atypique ne manquera pas de vous prendre sous son charme.

Honoraires à charge acquéreur. Contact [Coordonnées masquées] - Jacques JEANJEAN - EI. Agent commercial en immobilier enregistré au RSAC du greffe d'AUCH sous le n°429435936 titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société 1894-L'immobilier. La présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial en contact. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Référence agence : 15895 Référence annonce : K91P-GFZ-KNU Date de réalisation du diagnostic : 19/12/2022 Prix hors honoraires : 218 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 777 € et 5 111 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Castelnau-Barbarens
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32450
Coordonnées : 43.576454, 0.723563
Total : 320 350€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 73 030€
Valeur du bien : 302 030€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 223m²
Loyer prédit : 9.36€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 2088€/mois
Loyer annuel estimé : 25055€/an
Fourchette totale : 1630€ - 2675€/mois
Fourchette annuelle : 19556€ - 32100€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 210,53 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 948 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-40 948€ (-15.2%)
Marge achat-revente :-50 402€ (-18.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :320 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 607,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :93,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 700,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 805,75€
Coût de l'assurance :28 030,63€
Taxe foncière : 2 505,50€/an
Soit par mois : 208,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 087,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 909,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 223 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 223 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 030 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 680€
    Isolation des combles perdus: 223 m² × 48€/m² = 10680€ (moyenne), Main d'œuvre: inclus.
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 12500€ (moyenne), Main d'œuvre: inclus.
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:16 800€
    Remplacement de 28 fenêtres: 28 fenêtres × 600€/fenêtre = 16800€, Main d'œuvre: inclus.
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 750€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 3750€ (moyenne), Main d'œuvre: inclus.
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 15000€ (moyenne), Main d'œuvre: inclus.
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€ (moyenne), Main d'œuvre: inclus.
  • Chambres - Revêtement sol en parquet flottant:4 800€
    Pose de parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus.
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnau-Barbarens (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 730€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 088 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 055 €/an
Calcul : 2 088 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 320 350 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 121 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 505 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 792 €
Revenus locatifs : +25 055 €
Charges déductibles : -87 792 €
Résultat foncier Année 1 : -62 737 €(Déficit de 62 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 762 €/an
Revenus locatifs : +25 055 €
Charges déductibles : -14 762 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 293 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41337.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 055 €87 803 €11 146 €-62 748 €21 400 €41 348 €41 348 €
225 556 €14 481 €10 855 €11 075 €--30 273 €
326 067 €14 180 €10 553 €11 887 €--18 385 €
426 589 €13 867 €10 241 €12 721 €--5 664 €
527 120 €13 544 €9 917 €13 577 €---
627 663 €13 209 €9 582 €14 454 €---
728 216 €12 861 €9 235 €15 355 €---
828 780 €12 502 €8 875 €16 279 €---
929 356 €12 129 €8 503 €17 227 €---
1029 943 €11 744 €8 117 €18 199 €---
1130 542 €11 344 €7 717 €19 198 €---
1231 153 €10 930 €7 303 €20 223 €---
1331 776 €10 501 €6 875 €21 274 €---
1432 411 €10 057 €6 431 €22 354 €---
1533 060 €9 598 €5 971 €23 462 €---
1633 721 €9 121 €5 495 €24 599 €---
1734 395 €8 628 €5 001 €25 767 €---
1835 083 €8 117 €4 490 €26 966 €---
1935 785 €7 588 €3 961 €28 197 €---
2036 500 €7 039 €3 413 €29 461 €---
2137 230 €6 471 €2 845 €30 759 €---
2237 975 €5 883 €2 257 €32 092 €---
2338 734 €5 274 €1 647 €33 460 €---
2439 509 €4 643 €1 016 €34 866 €---
2540 299 €3 989 €363 €36 310 €---
TOTAL802 519 €325 504 €161 806 €477 015 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 477 015 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 262 €-6 420 €+11 682 €
2+5 262 €0 €+5 262 €
3+5 262 €0 €+5 262 €
4+5 262 €0 €+5 262 €
5+5 262 €+2 374 €+2 888 €
6+5 262 €+4 336 €+926 €
7+5 262 €+4 606 €+656 €
8+5 262 €+4 884 €+378 €
9+5 262 €+5 168 €+94 €
10+5 262 €+5 460 €-198 €
11+5 262 €+5 759 €-497 €
12+5 262 €+6 067 €-805 €
13+5 262 €+6 382 €-1 120 €
14+5 262 €+6 706 €-1 444 €
15+5 262 €+7 039 €-1 777 €
16+5 262 €+7 380 €-2 118 €
17+5 262 €+7 730 €-2 468 €
18+5 262 €+8 090 €-2 828 €
19+5 262 €+8 459 €-3 197 €
20+5 262 €+8 838 €-3 576 €
21+5 262 €+9 228 €-3 966 €
22+5 262 €+9 628 €-4 366 €
23+5 262 €+10 038 €-4 776 €
24+5 262 €+10 460 €-5 198 €
25+5 262 €+10 893 €-5 631 €
Total+131 550 €+143 104 €+-11 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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