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Longère

VilleBeaulieu-sur-Loire (45)
Surface168.7
Coût Total171 470
Loyer Annuel14 624
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+188
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 168.7 m²
Prix au m² : 764,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

EXCLUSIF A 1H30 de Paris Sud par l'A77, dans hameau proche tous commerces, écoles, médecins. Longère indépendante comprenant deux logements. Premier logement : cuisine aménagée, séjour/salon, trois chambres dont une de plain-pied, salle d'eau, WC. Second logement : grande pièce de vie comprenant coin cuisine aménagée, arrière cuisine, salle d'eau, wc, deux chambres à l'étage. Double vitrage PVC. Petites dépendances, Assainissement individuel aux normes, Chauffage électrique, conduit de cheminée existant qui laisse la possibilité d'installer cheminée bois ou poêle granulés. Terrain autour environ 1240 m2. Exposé Sud, très agréable, hameau calme, belles balades champêtres. Idéal investissement locatif mais peut être transformée en résidence familiale. Cette longère a été entièrement rénovée donc habitable de suite.

  • https://www.agence-hexagone.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Beaulieu-sur-Loire
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45630
Coordonnées : 47.541953, 2.813773
Total : 171 470
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 32 150
Valeur du bien : 161 150
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168.7
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14624€/an
Fourchette totale : 942€ - 1577€/mois
Fourchette annuelle : 11301€ - 18923€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 11.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 700
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-39 700 (-23.5%)
Marge achat-revente :-2 770€ (-1.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 470
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 908,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 055,77
Coût de l'assurance :15 003,63
Taxe foncière : 1 462,38€/an
Soit par mois : 121,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 218,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :188,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique existant.
Quantité: 1 système pour 168.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement des peintures dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 150(191 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 750
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 750€ = 3 750€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:4 100
    Peinture murs cuisine: 30 m² × 30€/m² = 900€, Robinetterie cuisine: 1 unité × 150€ = 150€, Main d'œuvre peinture et installation: 2 000€ = 3 050€
  • Salle de bain:3 800
    Peinture murs salle de bain: 20 m² × 35€/m² = 700€, Vérification robinetterie: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre peinture et vérification: 2 200€ = 3 000€
  • Chambres:4 500
    Peinture murs chambres: 50 m² × 30€/m² = 1 500€, Main d'œuvre peinture: 1 500€ = 3 000€
  • Salon:3 500
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 30€/m² = 1 500€, Main d'œuvre peinture: 500€ = 2 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaulieu-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 624 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 470 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 462 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 139
Revenus locatifs : +14 624
Charges déductibles : -40 139
Résultat foncier Année 1 : -25 515(Déficit de 25 515 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 115
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 989 €/an
Revenus locatifs : +14 624
Charges déductibles : -7 989
Résultat foncier Années 2+ : 6 635 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4114.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 62440 1445 932-25 52121 400 €4 121 €4 121 €
214 9167 8395 7767 077---
315 2157 6785 6157 537---
415 5197 5115 4498 008---
515 8297 3395 2768 491---
616 1467 1605 0988 986---
716 4696 9754 9129 494---
816 7986 7834 72110 015---
917 1346 5854 52210 549---
1017 4776 3794 31711 097---
1117 8266 1664 10411 660---
1218 1835 9463 88412 237---
1318 5475 7183 65512 829---
1418 9175 4813 41913 436---
1519 2965 2373 17414 059---
1619 6824 9832 92114 699---
1720 0754 7212 65815 355---
1820 4774 4492 38616 028---
1920 8864 1672 10516 719---
2021 3043 8761 81317 428---
2121 7303 5741 51118 156---
2222 1653 2611 19918 903---
2322 6082 93887519 670---
2423 0602 60254020 458---
2523 5212 25519321 266---
TOTAL468 405169 76986 056298 63621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 636
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 624 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 071 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 071-6 420+9 491
2+3 071+887+2 184
3+3 071+2 261+810
4+3 071+2 402+669
5+3 071+2 547+524
6+3 071+2 696+375
7+3 071+2 848+223
8+3 071+3 004+67
9+3 071+3 165-94
10+3 071+3 329-258
11+3 071+3 498-427
12+3 071+3 671-600
13+3 071+3 849-778
14+3 071+4 031-960
15+3 071+4 218-1 147
16+3 071+4 410-1 339
17+3 071+4 606-1 535
18+3 071+4 808-1 737
19+3 071+5 016-1 945
20+3 071+5 228-2 157
21+3 071+5 447-2 376
22+3 071+5 671-2 600
23+3 071+5 901-2 830
24+3 071+6 137-3 066
25+3 071+6 380-3 309
Total+76 775+89 591+-12 816
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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