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Appartement 4 pièces 81 m²

VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface81m²
Coût Total100 602€
Loyer Annuel6 806€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 900 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 048,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 81 m²

Virginie de l'agence l'adresse vous propose cet appartement au première étage d'une copropriété calme, à Luxeuil-les-Bains.

Posez simplement vos valises ! Découvrez cet appartement de 81 m² entièrement rénové à neuf, offrant un intérieur moderne, confortable et fonctionnel.

Le bien se compose d'une entrée, d'un agréable salon séjour donnant accès à un balcon, ainsi que d'une cuisine indépendante et d 'une salle d'eau.

L'espace nuit comprend trois chambres, permettant d'accueillir confortablement une famille ou de disposer de pièces supplémentaires selon vos besoins.

Vous bénéficierez également d'une cave ainsi que d'un garage privatif.

N'hésitez pas à nous contacter !

Surface : 81 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/07/2026

Consommation énergie primaire : 217 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.819912, 6.379010
Total : 100 602€
Prix d'acquisition : 84 900€
Travaux : 8 910€
Valeur du bien : 93 810€
Frais de notaire : 6 792€
Coût estimé : 6 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6806€/an
Fourchette totale : 428€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 5139€ - 9013€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :959,3 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 703 €
Prix d'achat :84 900 €
Décote à l'achat :+7 197€ (+9.3%)
Marge achat-revente :-22 899€ (-29.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 602€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :40,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 532,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 111,47€
Coût de l'assurance :12 072,24€
Taxe foncière : 680,57€/an
Soit par mois : 56,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 567,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 589,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres.
Quantité: 36 m² (3 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond, vérification de la robinetterie.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 910 €(110 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 100€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 10 m² × 25€/m² = 250€, Total: 550€
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 750€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 25 m² × 25€/m² = 625€, Total: 1375€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:3 960€
    Peinture murs et plafond: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 36 m² × 25€/m² = 900€, Total: 1980€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:1 100€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 10 m² × 25€/m² = 250€, Total: 550€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 806 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 602 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 341 €
Revenus locatifs : +6 806 €
Charges déductibles : -13 341 €
Résultat foncier Année 1 : -6 535 €(Déficit de 6 535 €)
Imputable sur revenu global : 6 535 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 431 €/an
Revenus locatifs : +6 806 €
Charges déductibles : -4 431 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 375 €/an
Prix d'achat du bien : 84 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 185 €(65% de 84 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 007 €/an
Calcul : 55 185 € × 3,636% = 2 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 806 €13 344 €3 270 €-6 538 €6 538 €--
26 942 €4 346 €3 182 €2 596 €---
37 081 €4 255 €3 091 €2 826 €---
47 222 €4 160 €2 997 €3 062 €---
57 367 €4 063 €2 900 €3 304 €---
67 514 €3 963 €2 799 €3 551 €---
77 664 €3 859 €2 695 €3 805 €---
87 818 €3 752 €2 588 €4 066 €---
97 974 €3 641 €2 477 €4 333 €---
108 133 €3 526 €2 363 €4 607 €---
118 296 €3 408 €2 244 €4 889 €---
128 462 €3 285 €2 122 €5 177 €---
138 631 €3 159 €1 995 €5 473 €---
148 804 €3 028 €1 865 €5 776 €---
158 980 €2 893 €1 729 €6 087 €---
169 160 €2 753 €1 590 €6 406 €---
179 343 €2 609 €1 446 €6 734 €---
189 530 €2 460 €1 297 €7 070 €---
199 720 €2 306 €1 142 €7 414 €---
209 915 €2 147 €983 €7 768 €---
2110 113 €1 982 €819 €8 131 €---
2210 315 €1 812 €649 €8 503 €---
2310 521 €1 637 €473 €8 885 €---
2410 732 €1 455 €292 €9 277 €---
2510 947 €1 267 €104 €9 679 €---
TOTAL217 988 €85 108 €47 111 €132 881 €6 538 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 961 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 881 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 429 €-1 961 €+3 390 €
2+1 429 €+779 €+650 €
3+1 429 €+848 €+581 €
4+1 429 €+919 €+510 €
5+1 429 €+991 €+438 €
6+1 429 €+1 065 €+364 €
7+1 429 €+1 142 €+287 €
8+1 429 €+1 220 €+209 €
9+1 429 €+1 300 €+129 €
10+1 429 €+1 382 €+47 €
11+1 429 €+1 467 €-38 €
12+1 429 €+1 553 €-124 €
13+1 429 €+1 642 €-213 €
14+1 429 €+1 733 €-304 €
15+1 429 €+1 826 €-397 €
16+1 429 €+1 922 €-493 €
17+1 429 €+2 020 €-591 €
18+1 429 €+2 121 €-692 €
19+1 429 €+2 224 €-795 €
20+1 429 €+2 330 €-901 €
21+1 429 €+2 439 €-1 010 €
22+1 429 €+2 551 €-1 122 €
23+1 429 €+2 665 €-1 236 €
24+1 429 €+2 783 €-1 354 €
25+1 429 €+2 904 €-1 475 €
Total+35 725 €+39 864 €+-4 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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