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Maison bourgeoise de ville

VilleGuipavas (29)
Surface192m²
Coût Total329 542€
Loyer Annuel23 978€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 238 650 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 1 242,97 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Jardin

Au cœur du bourg, cette maison bourgeoise de 192m² des années 60 vous séduira par son charme authentique, sa belle hauteur sous plafond et ses volumes généreux.

Elle bénéficie également de 88 m² de dépendances, comprenant un garage ainsi que deux pièces à l'étage, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement (atelier, logement annexe, espace professionnel…).

L'ensemble est implanté sur un jardin intimiste de 400m², tout en étant à deux pas des commerces.

Au rez-de-chaussée vous trouverez : une cuisine, salon/séjour lumineux, véranda, salle d'eau, buanderie

au 1er étage : deux chambres, un bureau, une salle de bains, un dressing

et au 2e étage : deux chambres supplémentaires et un dressing

Elle nécessite des travaux de rafraîchissement, laissant ainsi libre cours à vos envies pour révéler tout son potentiel.

Visite virtuelle sur demande

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Honoraires inclus de 0,144 % TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires acquéreur 312 200 €.

Ville : Guipavas
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29490
Coordonnées : 48.434790, -4.398792
Total : 329 542€
Prix d'acquisition : 238 650€
Travaux : 71 800€
Valeur du bien : 310 450€
Frais de notaire : 19 092€
Coût estimé : 19 092€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192m²
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 8.32€ - 13.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1998€/mois
Loyer annuel estimé : 23978€/an
Fourchette totale : 1597€ - 2501€/mois
Fourchette annuelle : 19158€ - 30009€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 321,48 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :445 723 €
Prix d'achat :238 650 €
Décote à l'achat :-207 073€ (-46.5%)
Marge achat-revente :116 181€ (26.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 542€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 612,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :131,82€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 744,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 323,05€
Coût de l'assurance :39 545,04€
Taxe foncière : 2 397,76€/an
Soit par mois : 199,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 998,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 944,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 192 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles et électroménager, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 800 €(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 400€
    Isolation toiture/combles: 192 m² × 75€/m² = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:6 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guipavas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 978 €/an
Calcul : 1 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 702 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 542 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 582 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 398 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 481 €
Revenus locatifs : +23 978 €
Charges déductibles : -86 481 €
Résultat foncier Année 1 : -62 504 €(Déficit de 62 504 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 104 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 681 €/an
Revenus locatifs : +23 978 €
Charges déductibles : -14 681 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 296 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41103.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 238 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 123 €(65% de 238 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 641 €/an
Calcul : 155 123 € × 3,636% = 5 641 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 978 €86 492 €10 712 €-62 514 €21 400 €41 114 €41 114 €
224 457 €14 403 €10 424 €10 054 €--31 060 €
324 946 €14 105 €10 125 €10 841 €--20 219 €
425 445 €13 797 €9 817 €11 649 €--8 571 €
525 954 €13 478 €9 499 €12 476 €---
626 473 €13 149 €9 169 €13 324 €---
727 003 €12 809 €8 829 €14 194 €---
827 543 €12 457 €8 478 €15 086 €---
928 094 €12 094 €8 114 €16 000 €---
1028 655 €11 719 €7 739 €16 937 €---
1129 229 €11 331 €7 351 €17 898 €---
1229 813 €10 930 €6 950 €18 884 €---
1330 409 €10 515 €6 536 €19 894 €---
1431 018 €10 087 €6 108 €20 930 €---
1531 638 €9 645 €5 665 €21 993 €---
1632 271 €9 187 €5 208 €23 083 €---
1732 916 €8 715 €4 735 €24 201 €---
1833 574 €8 227 €4 247 €25 348 €---
1934 246 €7 722 €3 742 €26 524 €---
2034 931 €7 201 €3 221 €27 730 €---
2135 629 €6 662 €2 682 €28 968 €---
2236 342 €6 105 €2 125 €30 237 €---
2337 069 €5 529 €1 550 €31 540 €---
2437 810 €4 935 €955 €32 876 €---
2538 567 €4 320 €341 €34 246 €---
TOTAL768 011 €325 612 €154 323 €442 398 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 442 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 035 €-6 420 €+11 455 €
2+5 035 €0 €+5 035 €
3+5 035 €0 €+5 035 €
4+5 035 €0 €+5 035 €
5+5 035 €+1 172 €+3 863 €
6+5 035 €+3 997 €+1 038 €
7+5 035 €+4 258 €+777 €
8+5 035 €+4 526 €+509 €
9+5 035 €+4 800 €+235 €
10+5 035 €+5 081 €-46 €
11+5 035 €+5 369 €-334 €
12+5 035 €+5 665 €-630 €
13+5 035 €+5 968 €-933 €
14+5 035 €+6 279 €-1 244 €
15+5 035 €+6 598 €-1 563 €
16+5 035 €+6 925 €-1 890 €
17+5 035 €+7 260 €-2 225 €
18+5 035 €+7 604 €-2 569 €
19+5 035 €+7 957 €-2 922 €
20+5 035 €+8 319 €-3 284 €
21+5 035 €+8 690 €-3 655 €
22+5 035 €+9 071 €-4 036 €
23+5 035 €+9 462 €-4 427 €
24+5 035 €+9 863 €-4 828 €
25+5 035 €+10 274 €-5 239 €
Total+125 875 €+132 720 €+-6 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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