Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface114m²
Coût Total169 200€
Loyer Annuel12 195€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 307,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé au 2ième étage d'une copropriété, idéalement placée sur le boulevard de Bonald, en plein cœur de Millau, cet appartement de type 3 offre une surface habitable d'environ 114m². Le logement se compose d'un lumineux et spacieux double séjour, deux chambres, d'une cuisine, d'une salle d'eau, d'une salle de bain, wc et dégagements. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 10. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 1 396,51 euros. Pas de procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur SGA IMMOBILIER - MAURY Nathalie - Plus d'informations (réf. 120033762)

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.100879, 3.080901
Total : 169 200€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 8 280€
Valeur du bien : 157 280€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12195€/an
Fourchette totale : 799€ - 1293€/mois
Fourchette annuelle : 9586€ - 15514€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 620,85 €/m²
Basé sur :268 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 777 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-35 777€ (-19.4%)
Marge achat-revente :15 577€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 894,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 372,38€
Coût de l'assurance :14 805,00€
Taxe foncière : 1 219,52€/an
Soit par mois : 101,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,38€/mois
Soit par an : 1 396,51€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 016,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des meubles de cuisine pour moderniser l'apparence.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais carrelage un peu daté.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des plinthes.
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais un léger rafraîchissement est conseillé.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des plinthes dans l'entrée.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 280 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:3 600€
    Peinture des murs et des meubles de cuisine: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salle de bain:750€
    Remplacement de la robinetterie: 1 unité × 150€ = 150€, Peinture des murs: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 350€
    Peinture des murs et des plinthes: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre incluse.
  • Entrée:180€
    Peinture des murs et des plinthes: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 90€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 195 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 814 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 220 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 397 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 302 €
Revenus locatifs : +12 195 €
Charges déductibles : -17 302 €
Résultat foncier Année 1 : -5 107 €(Déficit de 5 107 €)
Imputable sur revenu global : 5 107 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 022 €/an
Revenus locatifs : +12 195 €
Charges déductibles : -9 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 173 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 195 €17 308 €5 820 €-5 113 €5 113 €--
212 439 €8 875 €5 667 €3 564 €---
312 688 €8 717 €5 508 €3 971 €---
412 942 €8 553 €5 345 €4 389 €---
513 200 €8 383 €5 175 €4 817 €---
613 464 €8 208 €4 999 €5 257 €---
713 734 €8 026 €4 817 €5 708 €---
814 008 €7 837 €4 629 €6 171 €---
914 289 €7 642 €4 434 €6 646 €---
1014 574 €7 440 €4 232 €7 134 €---
1114 866 €7 231 €4 023 €7 634 €---
1215 163 €7 015 €3 807 €8 148 €---
1315 466 €6 791 €3 583 €8 675 €---
1415 776 €6 559 €3 351 €9 217 €---
1516 091 €6 319 €3 111 €9 772 €---
1616 413 €6 070 €2 862 €10 343 €---
1716 741 €5 813 €2 605 €10 929 €---
1817 076 €5 546 €2 338 €11 530 €---
1917 418 €5 270 €2 062 €12 148 €---
2017 766 €4 984 €1 776 €12 782 €---
2118 121 €4 689 €1 480 €13 433 €---
2218 484 €4 382 €1 174 €14 102 €---
2318 854 €4 065 €857 €14 788 €---
2419 231 €3 737 €529 €15 494 €---
2519 615 €3 397 €189 €16 218 €---
TOTAL390 616 €172 858 €84 372 €217 758 €5 113 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 534 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 758 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 561 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 561 €-1 534 €+4 095 €
2+2 561 €+1 069 €+1 492 €
3+2 561 €+1 191 €+1 370 €
4+2 561 €+1 317 €+1 244 €
5+2 561 €+1 445 €+1 116 €
6+2 561 €+1 577 €+984 €
7+2 561 €+1 712 €+849 €
8+2 561 €+1 851 €+710 €
9+2 561 €+1 994 €+567 €
10+2 561 €+2 140 €+421 €
11+2 561 €+2 290 €+271 €
12+2 561 €+2 444 €+117 €
13+2 561 €+2 603 €-42 €
14+2 561 €+2 765 €-204 €
15+2 561 €+2 932 €-371 €
16+2 561 €+3 103 €-542 €
17+2 561 €+3 279 €-718 €
18+2 561 €+3 459 €-898 €
19+2 561 €+3 644 €-1 083 €
20+2 561 €+3 834 €-1 273 €
21+2 561 €+4 030 €-1 469 €
22+2 561 €+4 230 €-1 669 €
23+2 561 €+4 437 €-1 876 €
24+2 561 €+4 648 €-2 087 €
25+2 561 €+4 866 €-2 305 €
Total+64 025 €+65 327 €+-1 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →