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Maison à vendre

VilleFromental (87)
Surface73.3m²
Coût Total108 235€
Loyer Annuel6 477€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 73.3 m²
Prix au m² : 804,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, calme, Non meublé

Située dans un petit hameau paisible de la commune de Fromental, cette maison offre un cadre de vie calme et verdoyant, idéal pour les amoureux de la campagne.

La maison dispose d'un beau volume et d'une structure saine. Des travaux de finition sont à prévoir, offrant ainsi la possibilité de l'aménager selon vos goûts et vos besoins. Le potentiel est au rendez-vous : que ce soit pour une résidence principale, une maison de vacances ou un projet locatif, cette propriété s'adapte à vos envies.

Jardin attenant, charme de l'ancien, environnement tranquille : une belle opportunité à ne pas manquer pour les bricoleurs ou investisseurs. Référence agence : 8636

Ville : Fromental
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87250
Coordonnées : 46.157599, 1.418160
Total : 108 235€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 44 515€
Valeur du bien : 103 515€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.3m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 540€/mois
Loyer annuel estimé : 6477€/an
Fourchette totale : 427€ - 682€/mois
Fourchette annuelle : 5124€ - 8187€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :772,74 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :56 642 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+2 358€ (+4.2%)
Marge achat-revente :-51 593€ (-91.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 235€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :32,47€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 573,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 971,90€
Coût de l'assurance :9 741,15€
Taxe foncière : 647,68€/an
Soit par mois : 53,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 539,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 73.3 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 73.3 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation pour 73.3 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent des rénovations importantes.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 515 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 015€
    Isolation toiture/combles: 73.3 m² × 55€/m² = 4015€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant fourniture et pose)
  • Salle de bain:7 800€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1300€/m² = 7800€ (incluant plomberie, électricité et carrelage)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 24 m² × 500€/m² = 12000€ (incluant peinture, électricité et menuiseries)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Fromental). Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 477 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 235 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 515 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 272 €
Revenus locatifs : +6 477 €
Charges déductibles : -49 272 €
Résultat foncier Année 1 : -42 795 €(Déficit de 42 795 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 395 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 757 €/an
Revenus locatifs : +6 477 €
Charges déductibles : -4 757 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 720 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21394.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 477 €49 275 €3 723 €-42 798 €21 400 €21 398 €21 398 €
26 606 €4 662 €3 625 €1 944 €--19 454 €
36 739 €4 561 €3 524 €2 177 €--17 277 €
46 873 €4 456 €3 419 €2 417 €--14 860 €
57 011 €4 348 €3 310 €2 663 €--12 197 €
67 151 €4 235 €3 198 €2 916 €--9 281 €
77 294 €4 119 €3 082 €3 175 €--6 106 €
87 440 €3 998 €2 961 €3 441 €--2 664 €
97 589 €3 874 €2 836 €3 715 €---
107 740 €3 745 €2 707 €3 996 €---
117 895 €3 611 €2 574 €4 284 €---
128 053 €3 473 €2 435 €4 581 €---
138 214 €3 329 €2 292 €4 885 €---
148 378 €3 181 €2 143 €5 198 €---
158 546 €3 027 €1 990 €5 519 €---
168 717 €2 868 €1 831 €5 849 €---
178 891 €2 703 €1 666 €6 188 €---
189 069 €2 533 €1 496 €6 536 €---
199 251 €2 356 €1 319 €6 894 €---
209 436 €2 174 €1 136 €7 262 €---
219 624 €1 984 €947 €7 640 €---
229 817 €1 788 €751 €8 028 €---
2310 013 €1 586 €548 €8 428 €---
2410 213 €1 375 €338 €8 838 €---
2510 418 €1 158 €121 €9 260 €---
TOTAL207 455 €124 420 €53 972 €83 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 477 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 360 €-6 420 €+7 780 €
2+1 360 €0 €+1 360 €
3+1 360 €0 €+1 360 €
4+1 360 €0 €+1 360 €
5+1 360 €0 €+1 360 €
6+1 360 €0 €+1 360 €
7+1 360 €0 €+1 360 €
8+1 360 €0 €+1 360 €
9+1 360 €+315 €+1 045 €
10+1 360 €+1 199 €+161 €
11+1 360 €+1 285 €+75 €
12+1 360 €+1 374 €-14 €
13+1 360 €+1 466 €-106 €
14+1 360 €+1 559 €-199 €
15+1 360 €+1 656 €-296 €
16+1 360 €+1 755 €-395 €
17+1 360 €+1 856 €-496 €
18+1 360 €+1 961 €-601 €
19+1 360 €+2 068 €-708 €
20+1 360 €+2 179 €-819 €
21+1 360 €+2 292 €-932 €
22+1 360 €+2 409 €-1 049 €
23+1 360 €+2 528 €-1 168 €
24+1 360 €+2 651 €-1 291 €
25+1 360 €+2 778 €-1 418 €
Total+34 000 €+24 911 €+9 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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