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Appartement de standing place de la cathédrale

VilleAuch (32)
Surface127.96
Coût Total177 020
Loyer Annuel13 527
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+98
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 127.96 m²
Prix au m² : 1 008,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Appartement T5 de 128 m2 situé au 2ème étage, en Haute Ville, avec vue sur la cathédrale. Ce bien lumineux se compose d'une belle pièce de vie spacieuse avec tomettes au sol, d'une cuisine indépendante de 17 m2, de 4 chambres, d'une salle d'eau et d'une salle de bains. Vous apprécierez ses beaux volumes, sa luminosité et le charme de l'ancien avec ses cheminées et ses grandes ouvertures. Un grenier situé sous les combles complète ce bien. Appartement unique idéalement situé, à proximité des commerces et du centre historique, chauffage central gaz, électrcité refaite.

  • http://www.limmobilier-en-gascogne.com/
Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.645713, 0.582467
Total : 177 020
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 37 700
Valeur du bien : 166 700
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127.96
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13527€/an
Fourchette totale : 914€ - 1390€/mois
Fourchette annuelle : 10968€ - 16684€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 612,63 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 352
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-77 352 (-37.5%)
Marge achat-revente :29 332€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :864,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 916,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 335,57
Coût de l'assurance :15 489,25
Taxe foncière : 1 352,71€/an
Soit par mois : 112,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 127,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 028,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage central au gaz pour garantir son efficacité et conformité.
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des modèles à double vitrage performant.
Quantité: environ 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet en terre cuite.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Remplacement fenêtres: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:720
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 120€/m² = 720€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:1 080
    Rafraîchissement chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 527 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 020 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 386
Revenus locatifs : +13 527
Charges déductibles : -45 386
Résultat foncier Année 1 : -31 859(Déficit de 31 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 459
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 686 €/an
Revenus locatifs : +13 527
Charges déductibles : -7 686
Résultat foncier Années 2+ : 5 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10458.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 52745 3915 719-31 86421 400 €10 464 €10 464 €
213 7987 5375 5656 261--4 204 €
314 0747 3775 4056 696---
414 3557 2125 2407 143---
514 6427 0425 0707 600---
614 9356 8664 8948 069---
715 2346 6844 7128 550---
815 5386 4964 5249 042---
915 8496 3024 3299 547---
1016 1666 1014 12910 065---
1116 4905 8943 92110 596---
1216 8195 6803 70711 140---
1317 1565 4583 48611 697---
1417 4995 2303 25712 269---
1517 8494 9933 02112 855---
1618 2064 7492 77713 456---
1718 5704 4972 52514 073---
1818 9414 2372 26414 705---
1919 3203 9671 99515 353---
2019 7063 6891 71716 017---
2120 1013 4021 43016 699---
2220 5033 1051 13317 398---
2320 9132 79882618 115---
2421 3312 48150918 850---
2521 7582 15418119 604---
TOTAL433 278169 34382 336263 93621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 936
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 527 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 841-6 420+9 261
2+2 8410+2 841
3+2 841+748+2 093
4+2 841+2 143+698
5+2 841+2 280+561
6+2 841+2 421+420
7+2 841+2 565+276
8+2 841+2 713+128
9+2 841+2 864-23
10+2 841+3 020-179
11+2 841+3 179-338
12+2 841+3 342-501
13+2 841+3 509-668
14+2 841+3 681-840
15+2 841+3 857-1 016
16+2 841+4 037-1 196
17+2 841+4 222-1 381
18+2 841+4 411-1 570
19+2 841+4 606-1 765
20+2 841+4 805-1 964
21+2 841+5 010-2 169
22+2 841+5 219-2 378
23+2 841+5 434-2 593
24+2 841+5 655-2 814
25+2 841+5 881-3 040
Total+71 025+79 181+-8 156
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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