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Appartement de standing place de la cathédrale

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface127.96m²
Coût Total177 020€
Loyer Annuel13 527€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 127.96 m²
Prix au m² : 1 008,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Appartement T5 de 128 m2 situé au 2ème étage, en Haute Ville, avec vue sur la cathédrale. Ce bien lumineux se compose d'une belle pièce de vie spacieuse avec tomettes au sol, d'une cuisine indépendante de 17 m2, de 4 chambres, d'une salle d'eau et d'une salle de bains. Vous apprécierez ses beaux volumes, sa luminosité et le charme de l'ancien avec ses cheminées et ses grandes ouvertures. Un grenier situé sous les combles complète ce bien. Appartement unique idéalement situé, à proximité des commerces et du centre historique, chauffage central gaz, électrcité refaite.

  • http://www.limmobilier-en-gascogne.com/
Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.645713, 0.582467
Total : 177 020€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 37 700€
Valeur du bien : 166 700€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127.96m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13527€/an
Fourchette totale : 914€ - 1390€/mois
Fourchette annuelle : 10968€ - 16684€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 612,63 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 352 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-77 352€ (-37.5%)
Marge achat-revente :29 332€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :864,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 916,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 335,57€
Coût de l'assurance :15 489,25€
Taxe foncière : 1 352,71€/an
Soit par mois : 112,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 127,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 028,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage central au gaz pour garantir son efficacité et conformité.
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des modèles à double vitrage performant.
Quantité: environ 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet en terre cuite.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Remplacement fenêtres: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:720€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 120€/m² = 720€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:1 080€
    Rafraîchissement chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 527 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 386 €
Revenus locatifs : +13 527 €
Charges déductibles : -45 386 €
Résultat foncier Année 1 : -31 859 €(Déficit de 31 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 686 €/an
Revenus locatifs : +13 527 €
Charges déductibles : -7 686 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10458.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 527 €45 391 €5 719 €-31 864 €21 400 €10 464 €10 464 €
213 798 €7 537 €5 565 €6 261 €--4 204 €
314 074 €7 377 €5 405 €6 696 €---
414 355 €7 212 €5 240 €7 143 €---
514 642 €7 042 €5 070 €7 600 €---
614 935 €6 866 €4 894 €8 069 €---
715 234 €6 684 €4 712 €8 550 €---
815 538 €6 496 €4 524 €9 042 €---
915 849 €6 302 €4 329 €9 547 €---
1016 166 €6 101 €4 129 €10 065 €---
1116 490 €5 894 €3 921 €10 596 €---
1216 819 €5 680 €3 707 €11 140 €---
1317 156 €5 458 €3 486 €11 697 €---
1417 499 €5 230 €3 257 €12 269 €---
1517 849 €4 993 €3 021 €12 855 €---
1618 206 €4 749 €2 777 €13 456 €---
1718 570 €4 497 €2 525 €14 073 €---
1818 941 €4 237 €2 264 €14 705 €---
1919 320 €3 967 €1 995 €15 353 €---
2019 706 €3 689 €1 717 €16 017 €---
2120 101 €3 402 €1 430 €16 699 €---
2220 503 €3 105 €1 133 €17 398 €---
2320 913 €2 798 €826 €18 115 €---
2421 331 €2 481 €509 €18 850 €---
2521 758 €2 154 €181 €19 604 €---
TOTAL433 278 €169 343 €82 336 €263 936 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 936 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 527 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 841 €-6 420 €+9 261 €
2+2 841 €0 €+2 841 €
3+2 841 €+748 €+2 093 €
4+2 841 €+2 143 €+698 €
5+2 841 €+2 280 €+561 €
6+2 841 €+2 421 €+420 €
7+2 841 €+2 565 €+276 €
8+2 841 €+2 713 €+128 €
9+2 841 €+2 864 €-23 €
10+2 841 €+3 020 €-179 €
11+2 841 €+3 179 €-338 €
12+2 841 €+3 342 €-501 €
13+2 841 €+3 509 €-668 €
14+2 841 €+3 681 €-840 €
15+2 841 €+3 857 €-1 016 €
16+2 841 €+4 037 €-1 196 €
17+2 841 €+4 222 €-1 381 €
18+2 841 €+4 411 €-1 570 €
19+2 841 €+4 606 €-1 765 €
20+2 841 €+4 805 €-1 964 €
21+2 841 €+5 010 €-2 169 €
22+2 841 €+5 219 €-2 378 €
23+2 841 €+5 434 €-2 593 €
24+2 841 €+5 655 €-2 814 €
25+2 841 €+5 881 €-3 040 €
Total+71 025 €+79 181 €+-8 156 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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