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Maison individuelle - idéal investisseur secteur Bissy- Cham

VilleChambéry (73)
Surface250m²
Coût Total483 500€
Loyer Annuel44 232€
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois+748€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 415 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 660 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Jardin

Le bien se compose de trois niveaux : Au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine, un séjour ainsi qu'un local technique. Au premier étage : un appartement de type T3 bénéficiant d'une agréable terrasse. Au deuxième et dernier étage : un plateau d'environ 50 m2 à rénover, offrant un beau potentiel d'aménagement et un accès à une terrasse. L'ensemble est édifié sur une parcelle de 660 m2, laissant entrevoir de nombreuses possibilités d'aménagement extérieur. Les atouts : Maison sur trois niveaux Appartement T3 avec terrasse Plateau à rénover selon vos envies Terrain de 660 m2 Fort potentiel de valorisation Panneau solaire Pompe à chaleur Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, contactez : M. Diche Brahim ???? 06 95 24 50 17 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://easyventeimmo.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Chambéry
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73000
Coordonnées : 45.583992, 5.893287
Total : 483 500€
Prix d'acquisition : 415 000€
Travaux : 35 300€
Valeur du bien : 450 300€
Frais de notaire : 33 200€
Coût estimé : 33 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 14.74€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 3686€/mois
Loyer annuel estimé : 44232€/an
Fourchette totale : 2674€ - 5082€/mois
Fourchette annuelle : 32084€ - 60980€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 12.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 636,36 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :909 090 €
Prix d'achat :415 000 €
Décote à l'achat :-494 090€ (-54.3%)
Marge achat-revente :425 590€ (46.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :483 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 428,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :141,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 569,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :244 990,35€
Coût de l'assurance :42 306,25€
Taxe foncière : 4 423,19€/an
Soit par mois : 368,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 685,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 937,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :748,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 113 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour de la pompe à chaleur pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 5/5 - Salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification des revêtements de sol
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 5/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 5/5 - Salon en très bon état, rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification de l'installation électrique pour conformité aux normes
Quantité: 1 installation pour 250 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de l'état de la plomberie et des évacuations
Quantité: 1 installation pour 250 m²
Raison: État de la plomberie à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 300 €(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:1 300€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 260€ = 1300€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant peinture, éléments de cuisine et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€ (incluant peinture et vérification des éléments sanitaires)
  • Chambres:1 500€
    Peinture chambres: 75 m² × 20€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:3 750€
    Rénovation électrique: 250 m² × 150€/m² = 3750€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 750€
    Rénovation plomberie: 250 m² × 150€/m² = 3750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chambéry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 232 €/an
Calcul : 3 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 483 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 692 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 270 €
Revenus locatifs : +44 232 €
Charges déductibles : -58 270 €
Résultat foncier Année 1 : -14 038 €(Déficit de 14 038 €)
Imputable sur revenu global : 14 038 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 970 €/an
Revenus locatifs : +44 232 €
Charges déductibles : -22 970 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 262 €/an
Prix d'achat du bien : 415 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 269 750 €(65% de 415 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 809 €/an
Calcul : 269 750 € × 3,636% = 9 809 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 232 €58 286 €16 870 €-14 054 €14 054 €--
245 117 €22 546 €16 430 €22 571 €---
346 019 €22 090 €15 974 €23 929 €---
446 939 €21 617 €15 502 €25 322 €---
547 878 €21 128 €15 013 €26 750 €---
648 836 €20 621 €14 506 €28 214 €---
749 812 €20 096 €13 981 €29 716 €---
850 809 €19 552 €13 437 €31 256 €---
951 825 €18 989 €12 873 €32 836 €---
1052 861 €18 405 €12 290 €34 456 €---
1153 918 €17 801 €11 685 €36 118 €---
1254 997 €17 175 €11 059 €37 822 €---
1356 097 €16 526 €10 411 €39 571 €---
1457 219 €15 854 €9 739 €41 365 €---
1558 363 €15 158 €9 043 €43 205 €---
1659 530 €14 437 €8 321 €45 093 €---
1760 721 €13 690 €7 575 €47 031 €---
1861 935 €12 916 €6 801 €49 019 €---
1963 174 €12 115 €5 999 €51 059 €---
2064 437 €11 285 €5 169 €53 153 €---
2165 726 €10 425 €4 309 €55 301 €---
2267 041 €9 534 €3 418 €57 507 €---
2368 382 €8 611 €2 496 €59 770 €---
2469 749 €7 655 €1 540 €62 094 €---
2571 144 €6 665 €550 €64 479 €---
TOTAL1 416 760 €433 176 €244 990 €983 584 €14 054 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 216 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 983 584 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 289 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 289 €-4 216 €+13 505 €
2+9 289 €+6 771 €+2 518 €
3+9 289 €+7 179 €+2 110 €
4+9 289 €+7 597 €+1 692 €
5+9 289 €+8 025 €+1 264 €
6+9 289 €+8 464 €+825 €
7+9 289 €+8 915 €+374 €
8+9 289 €+9 377 €-88 €
9+9 289 €+9 851 €-562 €
10+9 289 €+10 337 €-1 048 €
11+9 289 €+10 835 €-1 546 €
12+9 289 €+11 347 €-2 058 €
13+9 289 €+11 871 €-2 582 €
14+9 289 €+12 409 €-3 120 €
15+9 289 €+12 962 €-3 673 €
16+9 289 €+13 528 €-4 239 €
17+9 289 €+14 109 €-4 820 €
18+9 289 €+14 706 €-5 417 €
19+9 289 €+15 318 €-6 029 €
20+9 289 €+15 946 €-6 657 €
21+9 289 €+16 590 €-7 301 €
22+9 289 €+17 252 €-7 963 €
23+9 289 €+17 931 €-8 642 €
24+9 289 €+18 628 €-9 339 €
25+9 289 €+19 344 €-10 055 €
Total+232 225 €+295 075 €+-62 850 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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