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Maison - 4 pièce(s) - 106 m²

Bien expiré
VilleMouzeuil-Saint-Martin (85)
Surface106m²
Coût Total151 088€
Loyer Annuel9 373€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 600 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 854,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Mouzeuil-Saint-Martin, charmant village idéalement situé entre Fontenay-le-Comte et Luçon, découvrez cette maison offrant de beaux volumes, aussi bien dans la partie habitable que dans ses nombreuses dépendances. Elle se compose actuellement d'une cuisine dinatoire, d'un salon, de trois chambres, d'une salle d'eau, de toilettes, d'un cellier ainsi que de multiples dépendances et greniers aménageables. Le tout est implanté sur un terrain de 728 m². Atout supplémentaire : huisseries en PVC double vitrage. Bien idéal pour un artisan ou toute personne recherchant de vastes espaces de stockage et une bonne visibilité. Réf. 1109. DPE F.

Etat général : Travaux à prévoir Surface terrain : 728 Année de construction : 1900 Fenêtre : PVC Double Vitrage Numéro de mandat : 1176

Ville : Mouzeuil-Saint-Martin
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85370
Total : 151 088€
Prix d'acquisition : 90 600€
Travaux : 53 240€
Valeur du bien : 143 840€
Frais de notaire : 7 248€
Coût estimé : 7 248€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9373€/an
Fourchette totale : 615€ - 992€/mois
Fourchette annuelle : 7377€ - 11909€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 496,06 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 582 €
Prix d'achat :90 600 €
Décote à l'achat :-67 982€ (-42.9%)
Marge achat-revente :7 494€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 088€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 792,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 403,00€
Coût de l'assurance :13 220,20€
Taxe foncière : 937,30€/an
Soit par mois : 78,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 781,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE F mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des huisseries en PVC double vitrage
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Bien que les fenêtres soient en PVC double vitrage, une vérification est recommandée
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, électroménager, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et peinture
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 106 m²
Raison: Assurer le bon état de la plomberie et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 240 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 950€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 75€/m² = 7950€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (pose incluse)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres PVC double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (pose incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (pose incluse)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde chambres: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (pose incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (pose incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (pose incluse)
  • Plomberie générale:1 590€
    Vérification plomberie: 106 m² × 15€/m² = 1590€, Main d'œuvre: -90€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mouzeuil-Saint-Martin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 088 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 778 €
Revenus locatifs : +9 373 €
Charges déductibles : -59 778 €
Résultat foncier Année 1 : -50 405 €(Déficit de 50 405 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 005 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 538 €/an
Revenus locatifs : +9 373 €
Charges déductibles : -6 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 835 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29004.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 890 €(65% de 90 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 141 €/an
Calcul : 58 890 € × 3,636% = 2 141 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 373 €59 783 €5 077 €-50 410 €21 400 €29 010 €29 010 €
29 560 €6 408 €4 942 €3 153 €--25 857 €
39 752 €6 268 €4 802 €3 483 €--22 374 €
49 947 €6 124 €4 658 €3 823 €--18 551 €
510 146 €5 975 €4 509 €4 171 €--14 381 €
610 349 €5 820 €4 354 €4 528 €--9 852 €
710 556 €5 661 €4 195 €4 895 €--4 958 €
810 767 €5 496 €4 029 €5 271 €---
910 982 €5 325 €3 858 €5 657 €---
1011 202 €5 148 €3 682 €6 054 €---
1111 426 €4 965 €3 499 €6 461 €---
1211 654 €4 775 €3 309 €6 879 €---
1311 887 €4 580 €3 114 €7 308 €---
1412 125 €4 377 €2 911 €7 748 €---
1512 367 €4 167 €2 701 €8 200 €---
1612 615 €3 951 €2 485 €8 664 €---
1712 867 €3 726 €2 260 €9 141 €---
1813 124 €3 494 €2 028 €9 630 €---
1913 387 €3 254 €1 788 €10 133 €---
2013 655 €3 006 €1 540 €10 649 €---
2113 928 €2 749 €1 283 €11 179 €---
2214 206 €2 483 €1 017 €11 723 €---
2314 490 €2 208 €742 €12 282 €---
2414 780 €1 924 €458 €12 857 €---
2515 076 €1 629 €163 €13 447 €---
TOTAL300 220 €163 296 €73 403 €136 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 968 €-6 420 €+8 388 €
2+1 968 €0 €+1 968 €
3+1 968 €0 €+1 968 €
4+1 968 €0 €+1 968 €
5+1 968 €0 €+1 968 €
6+1 968 €0 €+1 968 €
7+1 968 €0 €+1 968 €
8+1 968 €+94 €+1 874 €
9+1 968 €+1 697 €+271 €
10+1 968 €+1 816 €+152 €
11+1 968 €+1 938 €+30 €
12+1 968 €+2 064 €-96 €
13+1 968 €+2 192 €-224 €
14+1 968 €+2 324 €-356 €
15+1 968 €+2 460 €-492 €
16+1 968 €+2 599 €-631 €
17+1 968 €+2 742 €-774 €
18+1 968 €+2 889 €-921 €
19+1 968 €+3 040 €-1 072 €
20+1 968 €+3 195 €-1 227 €
21+1 968 €+3 354 €-1 386 €
22+1 968 €+3 517 €-1 549 €
23+1 968 €+3 685 €-1 717 €
24+1 968 €+3 857 €-1 889 €
25+1 968 €+4 034 €-2 066 €
Total+49 200 €+41 077 €+8 123 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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