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Appartement sochaux

VilleSochaux (25)
Surface78m²
Coût Total100 520€
Loyer Annuel7 964€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 884,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement centre ville sochaux en face de la mairie. Quartier calme. Copropriété. Balcon. Ascenseur.

Ville : Sochaux
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25600
Coordonnées : 47.513850, 6.832260
Total : 100 520€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 26 000€
Valeur du bien : 95 000€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7964€/an
Fourchette totale : 537€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 6440€ - 9849€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :889,51 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 381 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-381€ (-0.6%)
Marge achat-revente :-31 139€ (-44.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 534,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 933,67€
Coût de l'assurance :8 795,50€
Taxe foncière : 796,41€/an
Soit par mois : 66,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 663,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 600,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager obsolète, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, peinture et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitant des rénovations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 000 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Peinture: 6 m² × 20€/m² = 120€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 200€
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité: 3 chambres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sochaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 964 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 652 €
Revenus locatifs : +7 964 €
Charges déductibles : -30 652 €
Résultat foncier Année 1 : -22 688 €(Déficit de 22 688 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 288 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 652 €/an
Revenus locatifs : +7 964 €
Charges déductibles : -4 652 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 312 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1288.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 964 €30 656 €3 507 €-22 691 €21 400 €1 291 €1 291 €
28 123 €4 564 €3 416 €3 559 €---
38 286 €4 469 €3 321 €3 817 €---
48 452 €4 371 €3 223 €4 081 €---
58 621 €4 269 €3 121 €4 351 €---
68 793 €4 164 €3 016 €4 629 €---
78 969 €4 055 €2 907 €4 914 €---
89 148 €3 942 €2 794 €5 207 €---
99 331 €3 825 €2 676 €5 507 €---
109 518 €3 703 €2 555 €5 815 €---
119 708 €3 578 €2 429 €6 131 €---
129 902 €3 447 €2 299 €6 455 €---
1310 100 €3 313 €2 164 €6 788 €---
1410 302 €3 173 €2 025 €7 130 €---
1510 508 €3 028 €1 880 €7 480 €---
1610 719 €2 878 €1 730 €7 840 €---
1710 933 €2 723 €1 575 €8 210 €---
1811 152 €2 562 €1 414 €8 590 €---
1911 375 €2 396 €1 247 €8 979 €---
2011 602 €2 223 €1 075 €9 379 €---
2111 834 €2 044 €896 €9 790 €---
2212 071 €1 859 €711 €10 212 €---
2312 312 €1 667 €519 €10 645 €---
2412 559 €1 468 €320 €11 090 €---
2512 810 €1 262 €114 €11 547 €---
TOTAL255 093 €105 639 €50 934 €149 454 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 454 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 672 €-6 420 €+8 092 €
2+1 672 €+680 €+992 €
3+1 672 €+1 145 €+527 €
4+1 672 €+1 224 €+448 €
5+1 672 €+1 305 €+367 €
6+1 672 €+1 389 €+283 €
7+1 672 €+1 474 €+198 €
8+1 672 €+1 562 €+110 €
9+1 672 €+1 652 €+20 €
10+1 672 €+1 744 €-72 €
11+1 672 €+1 839 €-167 €
12+1 672 €+1 936 €-264 €
13+1 672 €+2 036 €-364 €
14+1 672 €+2 139 €-467 €
15+1 672 €+2 244 €-572 €
16+1 672 €+2 352 €-680 €
17+1 672 €+2 463 €-791 €
18+1 672 €+2 577 €-905 €
19+1 672 €+2 694 €-1 022 €
20+1 672 €+2 814 €-1 142 €
21+1 672 €+2 937 €-1 265 €
22+1 672 €+3 064 €-1 392 €
23+1 672 €+3 194 €-1 522 €
24+1 672 €+3 327 €-1 655 €
25+1 672 €+3 464 €-1 792 €
Total+41 800 €+44 836 €+-3 036 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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