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Immeuble 483 m² Saint-Hilaire-du-Harcouët

Bien expiré
VilleSaint-Hilaire-du-Harcouët (50)
Surface483m²
Coût Total684 470€
Loyer Annuel48 965€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 419 000 €
Surface : 483 m²
Prix au m² : 867,49 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 483 m² Saint-Hilaire-du-Harcouët

Immeuble locatif comprenant 11 appartements :

N°1 : appartement type T2 d'une surface de 27m², libre N°2 : studio d'une surface de 19 m², libre N°3 : appartement type T2 d'une surface de 32m², loué 367,27€ + 20€ de charges / mois N°4 : appartement type T2 d'une surface de 33m², loué 355€ + 25€ de charges / mois N°5: appartement type T2 d'une surface de 26m², libre N°6 : studio d'une surface de 18 m², libre N°7 : appartement type T2 d'une surface de 33m², loué 325€ + 25€ de charges / mois N°8 : appartement type T2 d'une surface de 27m², loué 280€ + 25€ de charges / mois N°9 : studio d'une surface de 19 m², libre N°10 : appartement type T2 d'une surface de 25m², loué 270€ + 20€ de charges / mois N°11 : studio d'une surface de 19 m², libre

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Contact : [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] - [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 483 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/06/2026

Consommation énergie primaire : 290 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 8 360 € et 11 350 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Hilaire-du-Harcouët
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50600
Coordonnées : 48.577652, -1.091803
Total : 684 470€
Prix d'acquisition : 419 000€
Travaux : 231 950€
Valeur du bien : 650 950€
Frais de notaire : 33 520€
Coût estimé : 33 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 483m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 11.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 4080€/mois
Loyer annuel estimé : 48965€/an
Fourchette totale : 2994€ - 5562€/mois
Fourchette annuelle : 35923€ - 66742€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 114,73 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :538 415 €
Prix d'achat :419 000 €
Décote à l'achat :-119 415€ (-22.2%)
Marge achat-revente :-146 055€ (-27.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :684 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 419,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :205,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 624,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :341 314,22€
Coût de l'assurance :61 602,30€
Taxe foncière : 4 896,48€/an
Soit par mois : 408,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 080,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 052,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 483 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les appartements
Quantité: environ 48 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour chaque appartement
Quantité: 11 chauffe-eaux
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des cuisines dans les appartements avec équipements modernes
Quantité: 6 cuisines (pour les appartements libres)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisines obsolètes nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des salles de bain dans les appartements
Quantité: 6 salles de bain (pour les appartements libres)
Raison: État 2/5 assumé - salles de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture dans les chambres des appartements
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :231 950 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 950€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10950€ = 10950€ (installation incluse)
  • Menuiseries:38 400€
    Fenêtres double vitrage: 48 fenêtres × 800€ = 38400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:27 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 11 chauffe-eaux × 2500€ = 27500€ (installation incluse)
  • Cuisine:72 000€
    Rénovation complète cuisine: 6 cuisines × 12000€ = 72000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:72 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 salles de bain × 12000€ = 72000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 600€
    Revêtement sol et peinture: 60 m² × 160€ = 9600€ (installation incluse)
  • Salon:900€
    Peinture et rafraîchissement salon: 15 m² × 60€ = 900€ (installation incluse)
  • Autres pièces:600€
    Peinture et rafraîchissement salle à manger: 10 m² × 60€ = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Hilaire-du-Harcouët (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 76 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 080 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 965 €/an
Calcul : 4 080 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 684 470 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 464 €/an
Calcul : 205 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 896 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 231 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 263 071 €
Revenus locatifs : +48 965 €
Charges déductibles : -263 071 €
Résultat foncier Année 1 : -214 106 €(Déficit de 214 106 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 192 706 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 121 €/an
Revenus locatifs : +48 965 €
Charges déductibles : -31 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 192705.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 419 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 272 350 €(65% de 419 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 904 €/an
Calcul : 272 350 € × 3,636% = 9 904 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 965 €263 093 €23 542 €-214 128 €21 400 €192 728 €192 728 €
249 944 €30 525 €22 924 €19 420 €--173 309 €
350 943 €29 884 €22 284 €21 059 €--152 250 €
451 962 €29 221 €21 621 €22 741 €--129 509 €
553 001 €28 535 €20 934 €24 466 €--105 043 €
654 061 €27 824 €20 224 €26 237 €--78 806 €
755 142 €27 089 €19 488 €28 054 €--50 752 €
856 245 €26 327 €18 726 €29 918 €--20 834 €
957 370 €25 538 €17 937 €31 832 €---
1058 517 €24 721 €17 121 €33 796 €---
1159 688 €23 876 €16 275 €35 812 €---
1260 882 €23 001 €15 400 €37 881 €---
1362 099 €22 094 €14 494 €40 005 €---
1463 341 €21 156 €13 555 €42 185 €---
1564 608 €20 184 €12 584 €44 424 €---
1665 900 €19 178 €11 578 €46 722 €---
1767 218 €18 137 €10 536 €49 081 €---
1868 563 €17 058 €9 458 €51 504 €---
1969 934 €15 942 €8 341 €53 992 €---
2071 332 €14 786 €7 186 €56 546 €---
2172 759 €13 589 €5 989 €59 170 €---
2274 214 €12 350 €4 750 €61 864 €---
2375 699 €11 067 €3 467 €64 631 €---
2477 213 €9 739 €2 138 €67 474 €---
2578 757 €8 364 €763 €70 393 €---
TOTAL1 568 358 €763 279 €341 314 €805 079 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 805 079 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 965 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 283 €-6 420 €+16 703 €
2+10 283 €0 €+10 283 €
3+10 283 €0 €+10 283 €
4+10 283 €0 €+10 283 €
5+10 283 €0 €+10 283 €
6+10 283 €0 €+10 283 €
7+10 283 €0 €+10 283 €
8+10 283 €0 €+10 283 €
9+10 283 €+3 299 €+6 984 €
10+10 283 €+10 139 €+144 €
11+10 283 €+10 744 €-461 €
12+10 283 €+11 364 €-1 081 €
13+10 283 €+12 002 €-1 719 €
14+10 283 €+12 656 €-2 373 €
15+10 283 €+13 327 €-3 044 €
16+10 283 €+14 017 €-3 734 €
17+10 283 €+14 724 €-4 441 €
18+10 283 €+15 451 €-5 168 €
19+10 283 €+16 198 €-5 915 €
20+10 283 €+16 964 €-6 681 €
21+10 283 €+17 751 €-7 468 €
22+10 283 €+18 559 €-8 276 €
23+10 283 €+19 389 €-9 106 €
24+10 283 €+20 242 €-9 959 €
25+10 283 €+21 118 €-10 835 €
Total+257 075 €+241 524 €+15 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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