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Maison de bourg a seychalles

Bien expiré
VilleSeychalles (63)
Surface186m²
Coût Total228 300€
Loyer Annuel19 657€
Rentabilité8.61%
Cashflow/mois+345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 1 075,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cette maison de 186 m² construite en 1949, située à Seychalles. Cette maison de 2 étages comprend 4 chambres ( dont une a renover) et 2 salles de bain. La cuisine est équipée et ouverte sur le séjour.

  • Bon état général à rafraîchir
  • Jardin de 411 m²
  • Cave, grenier et dépendance
  • Chauffage électrique La maison est située dans un quartier calme. Classe énergie C - Classe climat B. Taxe foncière de 1000 €. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Seychalles
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63190
Coordonnées : 45.803670, 3.338040
Total : 228 300€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 12 300€
Valeur du bien : 212 300€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 6.58€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1638€/mois
Loyer annuel estimé : 19657€/an
Fourchette totale : 1224€ - 2192€/mois
Fourchette annuelle : 14691€ - 26301€/an
Rentabilité brute :8.61%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 11.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 280,91 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :424 249 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-224 249€ (-52.9%)
Marge achat-revente :195 949€ (46.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 142,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 209,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 577,08€
Coût de l'assurance :19 976,25€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 638,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 292,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :345,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique, bien que DPE C

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 300 €(66 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Robinetterie: 1 unité × 200€ = 200€, Peinture murs: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 760€
  • Cuisine - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant mise aux normes)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seychalles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 657 €/an
Calcul : 1 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 799 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 989 €
Revenus locatifs : +19 657 €
Charges déductibles : -21 989 €
Résultat foncier Année 1 : -2 333 €(Déficit de 2 333 €)
Imputable sur revenu global : 2 333 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 689 €/an
Revenus locatifs : +19 657 €
Charges déductibles : -9 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 967 €/an
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 657 €21 997 €7 898 €-2 340 €2 340 €--
220 050 €9 490 €7 691 €10 560 €---
320 451 €9 276 €7 477 €11 175 €---
420 860 €9 054 €7 255 €11 806 €---
521 277 €8 824 €7 025 €12 453 €---
621 703 €8 586 €6 787 €13 117 €---
722 137 €8 340 €6 541 €13 797 €---
822 579 €8 084 €6 285 €14 495 €---
923 031 €7 820 €6 021 €15 211 €---
1023 492 €7 547 €5 748 €15 945 €---
1123 961 €7 263 €5 464 €16 698 €---
1224 441 €6 970 €5 171 €17 471 €---
1324 930 €6 666 €4 867 €18 264 €---
1425 428 €6 351 €4 552 €19 077 €---
1525 937 €6 025 €4 226 €19 911 €---
1626 455 €5 688 €3 889 €20 768 €---
1726 985 €5 338 €3 539 €21 646 €---
1827 524 €4 976 €3 177 €22 548 €---
1928 075 €4 601 €2 802 €23 473 €---
2028 636 €4 213 €2 414 €24 423 €---
2129 209 €3 811 €2 012 €25 397 €---
2229 793 €3 395 €1 596 €26 398 €---
2330 389 €2 964 €1 165 €27 425 €---
2430 997 €2 518 €719 €28 479 €---
2531 617 €2 056 €257 €29 561 €---
TOTAL629 612 €171 853 €114 577 €457 758 €2 340 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 702 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 457 758 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 657 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 128 €-702 €+4 830 €
2+4 128 €+3 168 €+960 €
3+4 128 €+3 353 €+775 €
4+4 128 €+3 542 €+586 €
5+4 128 €+3 736 €+392 €
6+4 128 €+3 935 €+193 €
7+4 128 €+4 139 €-11 €
8+4 128 €+4 348 €-220 €
9+4 128 €+4 563 €-435 €
10+4 128 €+4 784 €-656 €
11+4 128 €+5 009 €-881 €
12+4 128 €+5 241 €-1 113 €
13+4 128 €+5 479 €-1 351 €
14+4 128 €+5 723 €-1 595 €
15+4 128 €+5 973 €-1 845 €
16+4 128 €+6 230 €-2 102 €
17+4 128 €+6 494 €-2 366 €
18+4 128 €+6 764 €-2 636 €
19+4 128 €+7 042 €-2 914 €
20+4 128 €+7 327 €-3 199 €
21+4 128 €+7 619 €-3 491 €
22+4 128 €+7 919 €-3 791 €
23+4 128 €+8 227 €-4 099 €
24+4 128 €+8 544 €-4 416 €
25+4 128 €+8 868 €-4 740 €
Total+103 200 €+137 328 €+-34 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 130 jours
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