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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleHourtin (33)
Surface64m²
Coût Total124 800€
Loyer Annuel8 222€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 562,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, Non meublé

HOURTIN CENTRE - Agréable appartement type 3 situé dans une résidence a proximité immédiate des commodités (commerces, écoles..), facilitant votre quotidien. Entrée, cellier, cuisine aménagée, séjour/salon lumineux, deux chambres, salle d'eau, wc, parking. Un bien Idéal pour un premier achat, pour une petite famille ou un investissement locatif. Référence agence : 8731

Ville : Hourtin
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33990
Coordonnées : 45.183107, -1.063824
Total : 124 800€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 16 800€
Valeur du bien : 116 800€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8222€/an
Fourchette totale : 535€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6416€ - 10536€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 620,14 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 689 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-3 689€ (-3.6%)
Marge achat-revente :-21 111€ (-20.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :46,80€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 654,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 651,19€
Coût de l'assurance :14 040,00€
Taxe foncière : 822,21€/an
Soit par mois : 68,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 685,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car le salon est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 800 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:5 200€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 650€/m² = 5200€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant remplacement des sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hourtin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 222 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 800 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 822 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 187 €
Revenus locatifs : +8 222 €
Charges déductibles : -22 187 €
Résultat foncier Année 1 : -13 965 €(Déficit de 13 965 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 265 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 387 €/an
Revenus locatifs : +8 222 €
Charges déductibles : -5 387 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 835 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3265.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 222 €22 191 €4 007 €-13 969 €10 700 €3 269 €3 269 €
28 387 €5 283 €3 899 €3 104 €--165 €
38 554 €5 170 €3 787 €3 384 €---
48 725 €5 055 €3 671 €3 671 €---
58 900 €4 935 €3 551 €3 965 €---
69 078 €4 811 €3 427 €4 267 €---
79 259 €4 684 €3 300 €4 576 €---
89 445 €4 552 €3 168 €4 893 €---
99 634 €4 415 €3 032 €5 218 €---
109 826 €4 275 €2 891 €5 551 €---
1110 023 €4 129 €2 746 €5 893 €---
1210 223 €3 979 €2 595 €6 244 €---
1310 428 €3 824 €2 440 €6 604 €---
1410 636 €3 664 €2 280 €6 972 €---
1510 849 €3 498 €2 114 €7 351 €---
1611 066 €3 327 €1 943 €7 739 €---
1711 287 €3 151 €1 767 €8 137 €---
1811 513 €2 968 €1 584 €8 545 €---
1911 743 €2 780 €1 396 €8 964 €---
2011 978 €2 585 €1 201 €9 393 €---
2112 218 €2 384 €1 000 €9 834 €---
2212 462 €2 176 €792 €10 286 €---
2312 711 €1 961 €578 €10 750 €---
2412 965 €1 740 €356 €11 226 €---
2513 225 €1 511 €127 €11 714 €---
TOTAL263 357 €109 046 €57 651 €154 311 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 311 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 727 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 727 €-3 210 €+4 937 €
2+1 727 €0 €+1 727 €
3+1 727 €+966 €+761 €
4+1 727 €+1 101 €+626 €
5+1 727 €+1 190 €+537 €
6+1 727 €+1 280 €+447 €
7+1 727 €+1 373 €+354 €
8+1 727 €+1 468 €+259 €
9+1 727 €+1 565 €+162 €
10+1 727 €+1 665 €+62 €
11+1 727 €+1 768 €-41 €
12+1 727 €+1 873 €-146 €
13+1 727 €+1 981 €-254 €
14+1 727 €+2 092 €-365 €
15+1 727 €+2 205 €-478 €
16+1 727 €+2 322 €-595 €
17+1 727 €+2 441 €-714 €
18+1 727 €+2 563 €-836 €
19+1 727 €+2 689 €-962 €
20+1 727 €+2 818 €-1 091 €
21+1 727 €+2 950 €-1 223 €
22+1 727 €+3 086 €-1 359 €
23+1 727 €+3 225 €-1 498 €
24+1 727 €+3 368 €-1 641 €
25+1 727 €+3 514 €-1 787 €
Total+43 175 €+46 293 €+-3 118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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