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À vendre Maison 110 m2 Courdault

Bien expiré
VilleBouillé-Courdault (85)
Surface119.86m²
Coût Total187 749€
Loyer Annuel12 352€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 119.86 m²
Prix au m² : 896,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Située sur la commune de Courdault, cette maison d'environ 120 m2 habitables offre un beau potentiel. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une pièce de vie lumineuse, équipée d'un poêle à bois, idéale pour créer une ambiance chaleureuse. À l'étage, vous trouverez quatre chambres ainsi qu'une salle d'eau. Le tout est implanté sur un terrain de 1 630 m2, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement extérieur. Travaux à prévoir.

  • https://abieimmobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Bouillé-Courdault
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Coordonnées : 46.383845, -0.674772
Total : 187 749€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 71 649€
Valeur du bien : 179 149€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119.86m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1029€/mois
Loyer annuel estimé : 12352€/an
Fourchette totale : 838€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 10057€ - 15171€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 749€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :923,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :56,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 980,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 415,64€
Coût de l'assurance :16 897,41€
Taxe foncière : 1 235,19€/an
Soit par mois : 102,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 029,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 083,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (119.86 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 4 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 1/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: maison complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la location
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: maison complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la location

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 649 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 799€
    Isolation toiture/combles: 119.86 m² × 40€/m² = 4794.4€, Main d'œuvre: 5€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie salle de bain: 2000€, Électricité salle de bain: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:7 350€
    Rénovation complète 4 chambres: 48 m² × 150€/m² = 7200€, Électricité 4 chambres: 600€/chambre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Plomberie:1 500€
    Mise aux normes plomberie: maison complète: 10700€, Main d'œuvre: 1500€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: maison complète: 12000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouillé-Courdault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 299€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 029 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 352 €/an
Calcul : 1 029 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 190 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 749 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 235 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 649 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 750 €
Revenus locatifs : +12 352 €
Charges déductibles : -79 750 €
Résultat foncier Année 1 : -67 399 €(Déficit de 67 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 101 €/an
Revenus locatifs : +12 352 €
Charges déductibles : -8 101 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 250 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45998.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 352 €79 756 €6 196 €-67 405 €21 400 €46 005 €46 005 €
212 599 €7 942 €6 031 €4 657 €--41 347 €
312 851 €7 770 €5 859 €5 081 €--36 267 €
413 108 €7 593 €5 682 €5 515 €--30 752 €
513 370 €7 410 €5 498 €5 961 €--24 791 €
613 637 €7 220 €5 309 €6 417 €--18 374 €
713 910 €7 024 €5 113 €6 886 €--11 487 €
814 188 €6 821 €4 910 €7 367 €--4 120 €
914 472 €6 612 €4 701 €7 860 €---
1014 762 €6 395 €4 484 €8 366 €---
1115 057 €6 171 €4 260 €8 885 €---
1215 358 €5 940 €4 029 €9 418 €---
1315 665 €5 701 €3 790 €9 965 €---
1415 978 €5 453 €3 542 €10 525 €---
1516 298 €5 197 €3 286 €11 101 €---
1616 624 €4 933 €3 022 €11 691 €---
1716 956 €4 659 €2 748 €12 297 €---
1817 296 €4 376 €2 465 €12 919 €---
1917 642 €4 084 €2 173 €13 558 €---
2017 994 €3 782 €1 871 €14 213 €---
2118 354 €3 469 €1 558 €14 885 €---
2218 721 €3 146 €1 235 €15 575 €---
2319 096 €2 812 €901 €16 284 €---
2419 478 €2 466 €555 €17 011 €---
2519 867 €2 109 €198 €17 758 €---
TOTAL395 634 €208 842 €89 416 €186 793 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 594 €-6 420 €+9 014 €
2+2 594 €0 €+2 594 €
3+2 594 €0 €+2 594 €
4+2 594 €0 €+2 594 €
5+2 594 €0 €+2 594 €
6+2 594 €0 €+2 594 €
7+2 594 €0 €+2 594 €
8+2 594 €0 €+2 594 €
9+2 594 €+1 122 €+1 472 €
10+2 594 €+2 510 €+84 €
11+2 594 €+2 666 €-72 €
12+2 594 €+2 825 €-231 €
13+2 594 €+2 989 €-395 €
14+2 594 €+3 158 €-564 €
15+2 594 €+3 330 €-736 €
16+2 594 €+3 507 €-913 €
17+2 594 €+3 689 €-1 095 €
18+2 594 €+3 876 €-1 282 €
19+2 594 €+4 067 €-1 473 €
20+2 594 €+4 264 €-1 670 €
21+2 594 €+4 466 €-1 872 €
22+2 594 €+4 673 €-2 079 €
23+2 594 €+4 885 €-2 291 €
24+2 594 €+5 103 €-2 509 €
25+2 594 €+5 327 €-2 733 €
Total+64 850 €+56 038 €+8 812 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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