Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleBressuire (79)
Surface65m²
Coût Total118 210€
Loyer Annuel6 269€
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 984,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 3 chambres, Pas de balcon, Non meublé

Maison de ville des années 1900, à deux pas du centre ville de Bressuire, comprenant une cuisine, une salle à manger. Au premier étage, un salon et une chambre. Au dernier étage, W.C, une salle de bain et une chambre. Elle dispose également d'une buanderie et d'une chaufferie avec douche et WC. Locataires en place (loyer 431 euros). Ne dispose pas de terrain. A visiter sans tarder.

Honoraires inclus de 8.47% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 59 000 euros. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.855469, -0.542450
Total : 118 210€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 49 090€
Valeur du bien : 113 090€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6269€/an
Fourchette totale : 405€ - 674€/mois
Fourchette annuelle : 4861€ - 8084€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 362,68 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :88 574 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :-24 574€ (-27.7%)
Marge achat-revente :-29 636€ (-33.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 981,86€
Coût de l'assurance :10 343,38€
Taxe foncière : 626,87€/an
Soit par mois : 52,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 343 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen, installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, peinture légère recommandée
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 090 €(755 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 550€
    Isolation combles perdus: 65 m² × 70€/m² = 4550€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:240€
    Peinture salon: 12 m² × 20€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:200€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 20€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 269 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 815 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 210 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 946 €
Revenus locatifs : +6 269 €
Charges déductibles : -53 946 €
Résultat foncier Année 1 : -47 677 €(Déficit de 47 677 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 277 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 856 €/an
Revenus locatifs : +6 269 €
Charges déductibles : -4 856 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26277.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 269 €53 950 €3 819 €-47 681 €21 400 €26 281 €26 281 €
26 394 €4 757 €3 716 €1 637 €--24 644 €
36 522 €4 650 €3 609 €1 872 €--22 772 €
46 652 €4 540 €3 499 €2 113 €--20 659 €
56 785 €4 426 €3 385 €2 359 €--18 300 €
66 921 €4 308 €3 268 €2 613 €--15 687 €
77 060 €4 187 €3 146 €2 873 €--12 814 €
87 201 €4 061 €3 021 €3 139 €--9 675 €
97 345 €3 932 €2 891 €3 413 €--6 262 €
107 492 €3 798 €2 757 €3 694 €--2 568 €
117 641 €3 659 €2 619 €3 982 €---
127 794 €3 516 €2 476 €4 278 €---
137 950 €3 368 €2 328 €4 582 €---
148 109 €3 216 €2 175 €4 893 €---
158 271 €3 058 €2 017 €5 213 €---
168 437 €2 895 €1 854 €5 542 €---
178 606 €2 727 €1 686 €5 879 €---
188 778 €2 553 €1 512 €6 225 €---
198 953 €2 373 €1 332 €6 580 €---
209 132 €2 187 €1 147 €6 945 €---
219 315 €1 995 €955 €7 320 €---
229 501 €1 797 €756 €7 704 €---
239 691 €1 592 €551 €8 099 €---
249 885 €1 380 €340 €8 505 €---
2510 083 €1 162 €121 €8 921 €---
TOTAL200 787 €130 087 €54 982 €70 700 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 700 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 316 €-6 420 €+7 736 €
2+1 316 €0 €+1 316 €
3+1 316 €0 €+1 316 €
4+1 316 €0 €+1 316 €
5+1 316 €0 €+1 316 €
6+1 316 €0 €+1 316 €
7+1 316 €0 €+1 316 €
8+1 316 €0 €+1 316 €
9+1 316 €0 €+1 316 €
10+1 316 €0 €+1 316 €
11+1 316 €+424 €+892 €
12+1 316 €+1 283 €+33 €
13+1 316 €+1 375 €-59 €
14+1 316 €+1 468 €-152 €
15+1 316 €+1 564 €-248 €
16+1 316 €+1 663 €-347 €
17+1 316 €+1 764 €-448 €
18+1 316 €+1 867 €-551 €
19+1 316 €+1 974 €-658 €
20+1 316 €+2 084 €-768 €
21+1 316 €+2 196 €-880 €
22+1 316 €+2 311 €-995 €
23+1 316 €+2 430 €-1 114 €
24+1 316 €+2 551 €-1 235 €
25+1 316 €+2 676 €-1 360 €
Total+32 900 €+21 210 €+11 690 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →