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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface93m²
Coût Total141 920€
Loyer Annuel10 574€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois-275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 268,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 26 m²), 3 chambres, Balcon, calme, Exposition sud-ouest, Non meublé

Appartement de 93 m² situé dans un quartier calme de Troyes, proche de toutes les commodités, dans une copropriété ancienne bien entretenue avec ascenseur.

Il se compose d'un séjour, d'une cuisine aménagée, de trois chambres, d'une salle de bain et d'un WC indépendant.

Vous profitez également d'un balcon et d'une loggia, ainsi que d'un local à vélo.

Chauffage collectif au sol. Appartement en bon état général.

Un bien agréable à vivre, idéal pour une famille, un premier achat ou un investissement locatif.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-moi directement.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 91 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 4 000 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1428.00 euros et 1933.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller We Invest France : Jean-Marc Aparicio Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 921 683 355 MELUN. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.300306, 4.059740
Total : 141 920€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 14 480€
Valeur du bien : 132 480€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 881€/mois
Loyer annuel estimé : 10574€/an
Fourchette totale : 685€ - 1134€/mois
Fourchette annuelle : 8220€ - 13603€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 657,14 €/m²
Basé sur :465 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 114 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-36 114€ (-23.4%)
Marge achat-revente :12 194€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :35,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 734,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 815,76€
Coût de l'assurance :10 644,00€
Taxe foncière : 1 057,43€/an
Soit par mois : 88,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 333,33€/mois
Soit par an : 3 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 881,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés et mobilier basique nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 480 €(156 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 520€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 70€/m² = 2520€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 800€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1800€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 881 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 574 €/an
Calcul : 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 920 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 057 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 000 €/an
Calcul : 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 657 €
Revenus locatifs : +10 574 €
Charges déductibles : -24 657 €
Résultat foncier Année 1 : -14 082 €(Déficit de 14 082 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 382 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 177 €/an
Revenus locatifs : +10 574 €
Charges déductibles : -10 177 €
Résultat foncier Années 2+ : 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3382.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 574 €24 661 €4 698 €-14 087 €10 700 €3 387 €3 387 €
210 786 €10 056 €4 572 €730 €--2 657 €
311 002 €9 926 €4 443 €1 076 €--1 581 €
411 222 €9 791 €4 308 €1 430 €--151 €
511 446 €9 653 €4 169 €1 793 €---
611 675 €9 509 €4 026 €2 166 €---
711 908 €9 361 €3 877 €2 548 €---
812 147 €9 207 €3 724 €2 939 €---
912 389 €9 048 €3 565 €3 341 €---
1012 637 €8 884 €3 401 €3 753 €---
1112 890 €8 715 €3 231 €4 175 €---
1213 148 €8 539 €3 056 €4 609 €---
1313 411 €8 358 €2 875 €5 053 €---
1413 679 €8 170 €2 687 €5 509 €---
1513 953 €7 976 €2 493 €5 977 €---
1614 232 €7 775 €2 292 €6 456 €---
1714 516 €7 568 €2 085 €6 948 €---
1814 807 €7 354 €1 870 €7 453 €---
1915 103 €7 132 €1 649 €7 971 €---
2015 405 €6 902 €1 419 €8 502 €---
2115 713 €6 665 €1 182 €9 048 €---
2216 027 €6 420 €937 €9 607 €---
2316 348 €6 167 €683 €10 181 €---
2416 675 €5 904 €421 €10 770 €---
2517 008 €5 633 €150 €11 375 €---
TOTAL338 698 €219 375 €67 816 €119 324 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 574 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 221 €-3 210 €+5 431 €
2+2 221 €0 €+2 221 €
3+2 221 €0 €+2 221 €
4+2 221 €0 €+2 221 €
5+2 221 €+493 €+1 728 €
6+2 221 €+650 €+1 571 €
7+2 221 €+764 €+1 457 €
8+2 221 €+882 €+1 339 €
9+2 221 €+1 002 €+1 219 €
10+2 221 €+1 126 €+1 095 €
11+2 221 €+1 253 €+968 €
12+2 221 €+1 383 €+838 €
13+2 221 €+1 516 €+705 €
14+2 221 €+1 653 €+568 €
15+2 221 €+1 793 €+428 €
16+2 221 €+1 937 €+284 €
17+2 221 €+2 084 €+137 €
18+2 221 €+2 236 €-15 €
19+2 221 €+2 391 €-170 €
20+2 221 €+2 551 €-330 €
21+2 221 €+2 714 €-493 €
22+2 221 €+2 882 €-661 €
23+2 221 €+3 054 €-833 €
24+2 221 €+3 231 €-1 010 €
25+2 221 €+3 412 €-1 191 €
Total+55 525 €+35 797 €+19 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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