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Appartement T3 67000euros

VilleMarseille 15e (13)
Surface47m²
Coût Total109 310€
Loyer Annuel6 713€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 67 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 425,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Marseille 15 em au 15 boulevard Nicolas paquet résidence la commanderie Pour une résidence principale ou locative Vue dégagée pas de vis a vis tres lumineux tous au long de la journée. Le bien se compose d'une cuisine ouverte sur le séjour De deux chambres,d'une salle de bains, d'un wc séparé ,coin chauffe eau et machine a laver D'un cagibit a l'entrée.

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.342260, 5.360880
Total : 109 310€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 36 950€
Valeur du bien : 103 950€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 559€/mois
Loyer annuel estimé : 6713€/an
Fourchette totale : 445€ - 703€/mois
Fourchette annuelle : 5339€ - 8440€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 365,16 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 162 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :+2 838€ (+4.4%)
Marge achat-revente :-45 148€ (-70.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,33€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 565,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 233,23€
Coût de l'assurance :8 198,25€
Taxe foncière : 671,29€/an
Soit par mois : 55,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 559,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 621,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaires, peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations de plomberie et électricité, peinture si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, vérification des installations électriques.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification des installations électriques.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 950 €(786 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 713 €/an
Calcul : 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 310 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 671 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 564 €
Revenus locatifs : +6 713 €
Charges déductibles : -41 564 €
Résultat foncier Année 1 : -34 851 €(Déficit de 34 851 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 451 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 614 €/an
Revenus locatifs : +6 713 €
Charges déductibles : -4 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 099 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13451.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 713 €41 568 €3 618 €-34 855 €21 400 €13 455 €13 455 €
26 847 €4 521 €3 522 €2 326 €--11 129 €
36 984 €4 421 €3 422 €2 563 €--8 566 €
47 124 €4 318 €3 318 €2 806 €--5 759 €
57 266 €4 211 €3 211 €3 056 €--2 704 €
67 412 €4 100 €3 101 €3 312 €---
77 560 €3 986 €2 986 €3 574 €---
87 711 €3 867 €2 868 €3 844 €---
97 865 €3 745 €2 746 €4 120 €---
108 023 €3 619 €2 620 €4 404 €---
118 183 €3 488 €2 489 €4 695 €---
128 347 €3 353 €2 354 €4 994 €---
138 514 €3 213 €2 214 €5 300 €---
148 684 €3 069 €2 070 €5 615 €---
158 858 €2 919 €1 920 €5 938 €---
169 035 €2 765 €1 766 €6 270 €---
179 215 €2 605 €1 606 €6 610 €---
189 400 €2 440 €1 441 €6 960 €---
199 588 €2 269 €1 270 €7 319 €---
209 779 €2 092 €1 093 €7 687 €---
219 975 €1 910 €911 €8 065 €---
2210 175 €1 721 €722 €8 454 €---
2310 378 €1 526 €526 €8 852 €---
2410 586 €1 324 €325 €9 262 €---
2510 797 €1 115 €116 €9 682 €---
TOTAL215 016 €114 164 €52 233 €100 853 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 410 €-6 420 €+7 830 €
2+1 410 €0 €+1 410 €
3+1 410 €0 €+1 410 €
4+1 410 €0 €+1 410 €
5+1 410 €0 €+1 410 €
6+1 410 €+182 €+1 228 €
7+1 410 €+1 072 €+338 €
8+1 410 €+1 153 €+257 €
9+1 410 €+1 236 €+174 €
10+1 410 €+1 321 €+89 €
11+1 410 €+1 408 €+2 €
12+1 410 €+1 498 €-88 €
13+1 410 €+1 590 €-180 €
14+1 410 €+1 685 €-275 €
15+1 410 €+1 781 €-371 €
16+1 410 €+1 881 €-471 €
17+1 410 €+1 983 €-573 €
18+1 410 €+2 088 €-678 €
19+1 410 €+2 196 €-786 €
20+1 410 €+2 306 €-896 €
21+1 410 €+2 420 €-1 010 €
22+1 410 €+2 536 €-1 126 €
23+1 410 €+2 656 €-1 246 €
24+1 410 €+2 779 €-1 369 €
25+1 410 €+2 905 €-1 495 €
Total+35 250 €+30 256 €+4 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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