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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePommeuse (77)
Surface60m²
Coût Total146 350€
Loyer Annuel12 014€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 133,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Non meublé

ENTRE CRECY LA CHAPELLE ET COULOMMMIERS IDEAL INVESTISSEURS APPARTEMENT DE TYPE F2/F3 CUISINE AVEC COIN REPAS, SALON, CHAMBRE, SALLE D'EAU, GRENIER SUR L'ENSEMBLE. Vendu loué 638 HC / MOIS

Référence agence : 15172

Ville : Pommeuse
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77515
Coordonnées : 48.813425, 2.992008
Total : 146 350€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 8 110€
Valeur du bien : 136 110€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 14.19€ - 19.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12014€/an
Fourchette totale : 851€ - 1177€/mois
Fourchette annuelle : 10216€ - 14129€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 755,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 838,19€
Coût de l'assurance :12 439,75€
Taxe foncière : 1 201,42€/an
Soit par mois : 100,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 001,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 110 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:600€
    Carrelage partiel: 5 m² × 40€/m² = 200€, Lavabo et robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:1 050€
    Parquet flottant: 15 m² × 70€/m² = 1050€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:960€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pommeuse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 014 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 709 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 350 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 201 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 518 €
Revenus locatifs : +12 014 €
Charges déductibles : -14 518 €
Résultat foncier Année 1 : -2 504 €(Déficit de 2 504 €)
Imputable sur revenu global : 2 504 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 408 €/an
Revenus locatifs : +12 014 €
Charges déductibles : -6 408 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 606 €/an
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 014 €14 523 €4 714 €-2 509 €2 509 €--
212 254 €6 285 €4 586 €5 969 €---
312 500 €6 153 €4 454 €6 346 €---
412 750 €6 017 €4 318 €6 732 €---
513 005 €5 877 €4 178 €7 128 €---
613 265 €5 732 €4 033 €7 533 €---
713 530 €5 581 €3 882 €7 948 €---
813 800 €5 426 €3 727 €8 374 €---
914 077 €5 266 €3 567 €8 810 €---
1014 358 €5 101 €3 402 €9 257 €---
1114 645 €4 930 €3 231 €9 715 €---
1214 938 €4 753 €3 054 €10 185 €---
1315 237 €4 571 €2 872 €10 666 €---
1415 542 €4 382 €2 683 €11 159 €---
1515 852 €4 188 €2 489 €11 665 €---
1616 169 €3 986 €2 287 €12 183 €---
1716 493 €3 779 €2 080 €12 714 €---
1816 823 €3 564 €1 865 €13 259 €---
1917 159 €3 342 €1 643 €13 817 €---
2017 502 €3 113 €1 414 €14 389 €---
2117 852 €2 876 €1 177 €14 976 €---
2218 209 €2 632 €933 €15 578 €---
2318 574 €2 379 €680 €16 195 €---
2418 945 €2 118 €419 €16 827 €---
2519 324 €1 848 €149 €17 476 €---
TOTAL384 817 €118 423 €67 838 €266 394 €2 509 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 753 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 394 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 523 €-753 €+3 276 €
2+2 523 €+1 791 €+732 €
3+2 523 €+1 904 €+619 €
4+2 523 €+2 020 €+503 €
5+2 523 €+2 138 €+385 €
6+2 523 €+2 260 €+263 €
7+2 523 €+2 385 €+138 €
8+2 523 €+2 512 €+11 €
9+2 523 €+2 643 €-120 €
10+2 523 €+2 777 €-254 €
11+2 523 €+2 915 €-392 €
12+2 523 €+3 055 €-532 €
13+2 523 €+3 200 €-677 €
14+2 523 €+3 348 €-825 €
15+2 523 €+3 499 €-976 €
16+2 523 €+3 655 €-1 132 €
17+2 523 €+3 814 €-1 291 €
18+2 523 €+3 978 €-1 455 €
19+2 523 €+4 145 €-1 622 €
20+2 523 €+4 317 €-1 794 €
21+2 523 €+4 493 €-1 970 €
22+2 523 €+4 673 €-2 150 €
23+2 523 €+4 858 €-2 335 €
24+2 523 €+5 048 €-2 525 €
25+2 523 €+5 243 €-2 720 €
Total+63 075 €+79 918 €+-16 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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