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Inconnu 2 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleMareuil (24)
Surface90m²
Coût Total122 500€
Loyer Annuel10 579€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Inconnu 2 pièces 90 m²

Situé au coeur d'un village agréable et vivant, ce fonds de commerce de pizzeria bénéficie d'un emplacement de choix avec une excellente visibilité et une clientèle fidèle, composée d'habitants et de touristes. L'établissement est entièrement équipé et exploitable immédiatement, avec un matériel entretenu et une cuisine fonctionnelle permettant une reprise d'activité sans investissement majeur. La salle offre un espace convivial pour accueillir la clientèle, complétée par une terrasse très agréable. L'activité actuelle repose sur la vente sur place et à emporter. Le potentiel de croissance est réel pour un professionnel souhaitant poursuivre ou développer l'activité. Les atouts :

Emplacement central dans un village attractif. Clientèle locale et touristique. Établissement clé en main. Matériel professionnel inclus. Faibles investissements à prévoir. Fort potentiel de développement.

Cette affaire conviendra parfaitement à un couple, à un professionnel de la restauration ou à un investisseur souhaitant reprendre une activité rentable dans un cadre de vie agréable. Dossier complet et informations complémentaires disponibles sur demande.  Cette annonce vous est proposée par MANDEIX Florence - - NoRSAC: 538 962 101, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Périgueux Gestion de Patrimoine & Immobilier - [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 90 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Mareuil
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24340
Coordonnées : 45.451748, 0.452986
Total : 122 500€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 33 400€
Valeur du bien : 115 900€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 12.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10579€/an
Fourchette totale : 685€ - 1135€/mois
Fourchette annuelle : 8216€ - 13620€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 11.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 635,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 560,88€
Coût de l'assurance :10 718,75€
Taxe foncière : 1 057,86€/an
Soit par mois : 88,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 881,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des mises à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 400 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Mareuil), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 579 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 990 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 500 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 877 €
Revenus locatifs : +10 579 €
Charges déductibles : -38 877 €
Résultat foncier Année 1 : -28 298 €(Déficit de 28 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 898 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 477 €/an
Revenus locatifs : +10 579 €
Charges déductibles : -5 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6898.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 579 €38 881 €3 994 €-28 302 €21 400 €6 902 €6 902 €
210 790 €5 373 €3 887 €5 417 €--1 485 €
311 006 €5 262 €3 776 €5 744 €---
411 226 €5 147 €3 661 €6 079 €---
511 451 €5 029 €3 542 €6 422 €---
611 680 €4 906 €3 420 €6 773 €---
711 913 €4 779 €3 293 €7 134 €---
812 152 €4 648 €3 162 €7 503 €---
912 395 €4 513 €3 026 €7 881 €---
1012 642 €4 373 €2 887 €8 269 €---
1112 895 €4 229 €2 742 €8 667 €---
1213 153 €4 079 €2 593 €9 074 €---
1313 416 €3 925 €2 438 €9 492 €---
1413 685 €3 765 €2 278 €9 920 €---
1513 958 €3 600 €2 114 €10 358 €---
1614 237 €3 430 €1 943 €10 808 €---
1714 522 €3 253 €1 767 €11 269 €---
1814 813 €3 071 €1 585 €11 741 €---
1915 109 €2 883 €1 396 €12 226 €---
2015 411 €2 689 €1 202 €12 723 €---
2115 719 €2 488 €1 001 €13 232 €---
2216 034 €2 280 €793 €13 754 €---
2316 354 €2 065 €578 €14 289 €---
2416 681 €1 843 €356 €14 838 €---
2517 015 €1 614 €127 €15 401 €---
TOTAL338 837 €128 126 €57 561 €210 711 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 711 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 222 €-6 420 €+8 642 €
2+2 222 €0 €+2 222 €
3+2 222 €+1 277 €+945 €
4+2 222 €+1 824 €+398 €
5+2 222 €+1 927 €+295 €
6+2 222 €+2 032 €+190 €
7+2 222 €+2 140 €+82 €
8+2 222 €+2 251 €-29 €
9+2 222 €+2 364 €-142 €
10+2 222 €+2 481 €-259 €
11+2 222 €+2 600 €-378 €
12+2 222 €+2 722 €-500 €
13+2 222 €+2 847 €-625 €
14+2 222 €+2 976 €-754 €
15+2 222 €+3 107 €-885 €
16+2 222 €+3 242 €-1 020 €
17+2 222 €+3 381 €-1 159 €
18+2 222 €+3 522 €-1 300 €
19+2 222 €+3 668 €-1 446 €
20+2 222 €+3 817 €-1 595 €
21+2 222 €+3 970 €-1 748 €
22+2 222 €+4 126 €-1 904 €
23+2 222 €+4 287 €-2 065 €
24+2 222 €+4 452 €-2 230 €
25+2 222 €+4 620 €-2 398 €
Total+55 550 €+63 213 €+-7 663 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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