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Achat maison 4 pièces - Carcassonne | Ref. 18651

VilleBerriac, Carcassonne (11)
Surface77m²
Coût Total102 140€
Loyer Annuel7 146€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 53 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 688,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur du village de TREBES, proche de toutes commodités à pied, charmante maison en pierre comprenant séjour, cuisine indépendante, salle d'eau + WC. A l'étage, deux grandes chambres (18 et 16 m²) dont une avec point d'eau. Et enfin, un grenier de 25 m² facilement aménageable.

Stationnement à proximité. Idéal premier achat ou investissement ! Voir moins

Ville : Berriac, Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Total : 102 140€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 44 900€
Valeur du bien : 97 900€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7146€/an
Fourchette totale : 441€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 5288€ - 9659€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 713,04 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 904 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-78 904€ (-59.8%)
Marge achat-revente :29 764€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :40,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 549,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 440,62€
Coût de l'assurance :12 256,80€
Taxe foncière : 714,63€/an
Soit par mois : 59,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 595,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 25 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, nombre estimé selon surface
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 900 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:1 500€
    Isolation combles: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 146 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 140 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 584 €
Revenus locatifs : +7 146 €
Charges déductibles : -49 584 €
Résultat foncier Année 1 : -42 438 €(Déficit de 42 438 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 038 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 684 €/an
Revenus locatifs : +7 146 €
Charges déductibles : -4 684 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 462 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21037.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 146 €49 588 €3 483 €-42 441 €21 400 €21 041 €21 041 €
27 289 €4 596 €3 391 €2 694 €--18 348 €
37 435 €4 501 €3 296 €2 934 €--15 413 €
47 584 €4 402 €3 197 €3 182 €--12 232 €
57 735 €4 300 €3 095 €3 435 €--8 797 €
67 890 €4 195 €2 990 €3 695 €--5 101 €
78 048 €4 086 €2 881 €3 962 €--1 139 €
88 209 €3 973 €2 768 €4 236 €---
98 373 €3 856 €2 651 €4 517 €---
108 541 €3 735 €2 530 €4 806 €---
118 711 €3 610 €2 405 €5 102 €---
128 886 €3 480 €2 275 €5 405 €---
139 063 €3 346 €2 141 €5 717 €---
149 245 €3 207 €2 002 €6 038 €---
159 429 €3 063 €1 858 €6 366 €---
169 618 €2 915 €1 710 €6 704 €---
179 810 €2 761 €1 556 €7 050 €---
1810 007 €2 601 €1 396 €7 405 €---
1910 207 €2 436 €1 231 €7 771 €---
2010 411 €2 265 €1 060 €8 146 €---
2110 619 €2 089 €884 €8 530 €---
2210 831 €1 906 €701 €8 926 €---
2311 048 €1 716 €511 €9 332 €---
2411 269 €1 520 €315 €9 749 €---
2511 494 €1 317 €113 €10 177 €---
TOTAL228 900 €125 463 €50 441 €103 436 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 436 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 146 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 501 €-6 420 €+7 921 €
2+1 501 €0 €+1 501 €
3+1 501 €0 €+1 501 €
4+1 501 €0 €+1 501 €
5+1 501 €0 €+1 501 €
6+1 501 €0 €+1 501 €
7+1 501 €0 €+1 501 €
8+1 501 €+929 €+572 €
9+1 501 €+1 355 €+146 €
10+1 501 €+1 442 €+59 €
11+1 501 €+1 530 €-29 €
12+1 501 €+1 622 €-121 €
13+1 501 €+1 715 €-214 €
14+1 501 €+1 811 €-310 €
15+1 501 €+1 910 €-409 €
16+1 501 €+2 011 €-510 €
17+1 501 €+2 115 €-614 €
18+1 501 €+2 222 €-721 €
19+1 501 €+2 331 €-830 €
20+1 501 €+2 444 €-943 €
21+1 501 €+2 559 €-1 058 €
22+1 501 €+2 678 €-1 177 €
23+1 501 €+2 800 €-1 299 €
24+1 501 €+2 925 €-1 424 €
25+1 501 €+3 053 €-1 552 €
Total+37 525 €+31 031 €+6 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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