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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRochechouart (87)
Surface110m²
Coût Total67 080€
Loyer Annuel9 295€
Rentabilité13.86%
Cashflow/mois+345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 509,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres

Située au coeur de la commune à proximité des commodités, maison de ville sur cave, comprenant deux logements : 1er logement : au rez de chaussée, cuisine/séjour ; à l'étage, trois chambres, une salle d'eau, WC et grenier. 2ème logement : cuisine/séjour, une chambre, salle d'eau, WC et grenier. Dépendance attenante. A découvrir !

Ville : Rochechouart
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87600
Coordonnées : 45.821187, 0.843090
Total : 67 080€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 6 600€
Valeur du bien : 62 600€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 775€/mois
Loyer annuel estimé : 9295€/an
Fourchette totale : 580€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 6960€ - 12413€/an
Rentabilité brute :13.86%
Fourchette de rentabilité :10.38% - 18.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :967,07 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 378 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-50 378€ (-47.4%)
Marge achat-revente :39 298€ (36.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :332,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :19,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 351,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 589,44€
Coût de l'assurance :5 869,50€
Taxe foncière : 929,46€/an
Soit par mois : 77,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 774,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 429,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :345,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs et du plafond, peinture complète, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: 18 m² (cuisine complète)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 600€
    Isolation combles perdus: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 775 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 295 €/an
Calcul : 775 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 252 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 235 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 929 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 016 €
Revenus locatifs : +9 295 €
Charges déductibles : -10 016 €
Résultat foncier Année 1 : -721 €(Déficit de 721 €)
Imputable sur revenu global : 721 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 416 €/an
Revenus locatifs : +9 295 €
Charges déductibles : -3 416 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 879 €/an
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 295 €10 018 €2 254 €-724 €724 €--
29 481 €3 358 €2 194 €6 122 €---
39 670 €3 296 €2 132 €6 374 €---
49 864 €3 232 €2 068 €6 631 €---
510 061 €3 166 €2 002 €6 895 €---
610 262 €3 098 €1 933 €7 164 €---
710 467 €3 027 €1 862 €7 441 €---
810 677 €2 953 €1 789 €7 723 €---
910 890 €2 877 €1 713 €8 013 €---
1011 108 €2 799 €1 635 €8 309 €---
1111 330 €2 718 €1 553 €8 613 €---
1211 557 €2 634 €1 469 €8 923 €---
1311 788 €2 547 €1 382 €9 241 €---
1412 024 €2 457 €1 292 €9 567 €---
1512 264 €2 364 €1 199 €9 900 €---
1612 509 €2 267 €1 103 €10 242 €---
1712 760 €2 168 €1 003 €10 592 €---
1813 015 €2 065 €900 €10 950 €---
1913 275 €1 958 €794 €11 317 €---
2013 540 €1 848 €684 €11 693 €---
2113 811 €1 734 €570 €12 078 €---
2214 088 €1 616 €452 €12 472 €---
2314 369 €1 494 €329 €12 876 €---
2414 657 €1 367 €203 €13 289 €---
2514 950 €1 237 €72 €13 713 €---
TOTAL297 709 €68 295 €32 589 €229 414 €724 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 217 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 414 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 952 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 952 €-217 €+2 169 €
2+1 952 €+1 837 €+115 €
3+1 952 €+1 912 €+40 €
4+1 952 €+1 989 €-37 €
5+1 952 €+2 068 €-116 €
6+1 952 €+2 149 €-197 €
7+1 952 €+2 232 €-280 €
8+1 952 €+2 317 €-365 €
9+1 952 €+2 404 €-452 €
10+1 952 €+2 493 €-541 €
11+1 952 €+2 584 €-632 €
12+1 952 €+2 677 €-725 €
13+1 952 €+2 772 €-820 €
14+1 952 €+2 870 €-918 €
15+1 952 €+2 970 €-1 018 €
16+1 952 €+3 073 €-1 121 €
17+1 952 €+3 178 €-1 226 €
18+1 952 €+3 285 €-1 333 €
19+1 952 €+3 395 €-1 443 €
20+1 952 €+3 508 €-1 556 €
21+1 952 €+3 623 €-1 671 €
22+1 952 €+3 742 €-1 790 €
23+1 952 €+3 863 €-1 911 €
24+1 952 €+3 987 €-2 035 €
25+1 952 €+4 114 €-2 162 €
Total+48 800 €+68 824 €+-20 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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