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Appartement 2 pièces 64 m²

Bien expiré
VilleDouhet (17)
Surface64
Coût Total138 980
Loyer Annuel9 983
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+20
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 523,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 64 m² - Appartement 2 pièces 64 m²

Appartement T2 pour les fans des Visiteurs ! Vous pourrez courir dans le parc du château telle Dame Ginette. La chambre de Godefroy, sous sa voûte de pierre, sera parfaite pour accueillir votre lit à baldaquin, et la cave sera idéale pour stocker toutes sortes de potions.

Derrière son portail sécurisé une place de parking est disponible pour garer votre Chariote du diable.

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Plus sérieusement cet appartement sera également parfait pour un investissement locatif.

  • AUDIT EN COURS DE RÉALISATION -

Surface : 64 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 138 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/03/2026

Consommation énergie primaire : 251 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 500 € et 2 080 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Douhet
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17100
Coordonnées : 45.823563, -0.568527
Total : 138 980
Prix d'acquisition : 97 500
Travaux : 33 680
Valeur du bien : 131 180
Frais de notaire : 7 800
Coût estimé : 7 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 13.00€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 15.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 832€/mois
Loyer annuel estimé : 9983€/an
Fourchette totale : 678€ - 1021€/mois
Fourchette annuelle : 8138€ - 12247€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 216,22 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :141 838
Prix d'achat :97 500
Décote à l'achat :-44 338 (-31.3%)
Marge achat-revente :2 858€ (2.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 520,57
Coût de l'assurance :12 160,75
Taxe foncière : 998,32€/an
Soit par mois : 83,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 831,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 812,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 680(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 64 m² × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 280
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 20€ = 1280€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douhet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 832 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 983 €/an
Calcul : 832 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 665 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 980 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 830
Revenus locatifs : +9 983
Charges déductibles : -39 830
Résultat foncier Année 1 : -29 847(Déficit de 29 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 447
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 150 €/an
Revenus locatifs : +9 983
Charges déductibles : -6 150
Résultat foncier Années 2+ : 3 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8446.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 98339 8344 670-29 85121 400 €8 451 €8 451 €
210 1836 0304 5464 152--4 299 €
310 3875 9024 4174 484---
410 5945 7694 2854 825---
510 8065 6324 1475 174---
611 0225 4904 0055 532---
711 2435 3433 8595 899---
811 4685 1913 7066 276---
911 6975 0343 5496 663---
1011 9314 8713 3877 060---
1112 1694 7033 2187 466---
1212 4134 5293 0447 884---
1312 6614 3492 8648 312---
1412 9144 1622 6788 752---
1513 1733 9702 4859 203---
1613 4363 7702 2859 666---
1713 7053 5642 07910 141---
1813 9793 3501 86610 629---
1914 2583 1301 64511 129---
2014 5442 9011 41611 643---
2114 8352 6651 18012 170---
2215 1312 42093512 711---
2315 4342 16768313 267---
2415 7431 90642113 837---
2516 0571 63515014 422---
TOTAL319 765138 31967 521181 44621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 446
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 096 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 096-6 420+8 516
2+2 0960+2 096
3+2 096+56+2 040
4+2 096+1 447+649
5+2 096+1 552+544
6+2 096+1 660+436
7+2 096+1 770+326
8+2 096+1 883+213
9+2 096+1 999+97
10+2 096+2 118-22
11+2 096+2 240-144
12+2 096+2 365-269
13+2 096+2 494-398
14+2 096+2 626-530
15+2 096+2 761-665
16+2 096+2 900-804
17+2 096+3 042-946
18+2 096+3 189-1 093
19+2 096+3 339-1 243
20+2 096+3 493-1 397
21+2 096+3 651-1 555
22+2 096+3 813-1 717
23+2 096+3 980-1 884
24+2 096+4 151-2 055
25+2 096+4 327-2 231
Total+52 400+54 434+-2 034
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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