Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface82m²
Coût Total170 080€
Loyer Annuel9 281€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-369€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 475,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Châlons en Champagne, à proximité du Cirque et des jards. C'est un appartement qui a été entièrement refait à neuf en 2020 Vous êtes accueillis par une magnifique entrée desservant la pièce de vie, une cuisine indépendante 2 chambres, salle de bains et WC. La cuisine est la seule pièce n'ayant pas été rénovée afin de laisser les futurs propriétaires en faire une à leur convenance. Une double cloison double vitrage a été rajoutée sur les baies vitrées donnant accès au balcon, assurant un silence optimal. Un garage avec lumière, et une cave. Situé au 1er étage avec ascenseur, A saisir ! Référence annonce : 7683 Consommation énergétique : 248 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 41 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 39 Charges prévisionnelles annuelles : 2220 €

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.957638, 4.346636
Total : 170 080€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 39 400€
Valeur du bien : 160 400€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9281€/an
Fourchette totale : 609€ - 982€/mois
Fourchette annuelle : 7310€ - 11784€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 379,59 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 126 €
Prix d'achat :121 000 €
Décote à l'achat :+7 874€ (+7.0%)
Marge achat-revente :-56 954€ (-50.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,69€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 880,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 086,18€
Coût de l'assurance :11 905,60€
Taxe foncière : 928,10€/an
Soit par mois : 77,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 185,00€/mois
Soit par an : 2 220,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 773,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 142,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-369,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine à rénover pour mise à niveau
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - revêtement à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 400 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine équipée × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 281 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 080 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 220 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 700 €
Revenus locatifs : +9 281 €
Charges déductibles : -48 700 €
Résultat foncier Année 1 : -39 419 €(Déficit de 39 419 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 019 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 300 €/an
Revenus locatifs : +9 281 €
Charges déductibles : -9 300 €
Résultat foncier Années 2+ : -19 €/an(Déficit de 19 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18018.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 281 €48 705 €5 681 €-39 424 €21 400 €18 024 €18 024 €
29 467 €9 154 €5 530 €313 €--17 711 €
39 656 €8 998 €5 373 €658 €--17 053 €
49 849 €8 836 €5 211 €1 013 €--16 040 €
510 046 €8 668 €5 044 €1 378 €--14 662 €
610 247 €8 495 €4 871 €1 752 €--12 910 €
710 452 €8 316 €4 692 €2 136 €--10 774 €
810 661 €8 131 €4 507 €2 530 €--8 244 €
910 874 €7 939 €4 315 €2 935 €--5 309 €
1011 092 €7 741 €4 117 €3 350 €--1 959 €
1111 314 €7 536 €3 912 €3 777 €---
1211 540 €7 324 €3 700 €4 215 €---
1311 771 €7 105 €3 481 €4 665 €---
1412 006 €6 878 €3 254 €5 128 €---
1512 246 €6 644 €3 020 €5 602 €---
1612 491 €6 401 €2 777 €6 090 €---
1712 741 €6 150 €2 526 €6 591 €---
1812 996 €5 891 €2 266 €7 105 €---
1913 256 €5 622 €1 998 €7 633 €---
2013 521 €5 345 €1 720 €8 176 €---
2113 791 €5 057 €1 433 €8 734 €---
2214 067 €4 760 €1 136 €9 307 €---
2314 348 €4 453 €829 €9 895 €---
2414 635 €4 135 €511 €10 500 €---
2514 928 €3 807 €182 €11 121 €---
TOTAL297 275 €212 094 €82 086 €85 180 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 180 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 281 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 949 €-6 420 €+8 369 €
2+1 949 €0 €+1 949 €
3+1 949 €0 €+1 949 €
4+1 949 €0 €+1 949 €
5+1 949 €0 €+1 949 €
6+1 949 €0 €+1 949 €
7+1 949 €0 €+1 949 €
8+1 949 €0 €+1 949 €
9+1 949 €0 €+1 949 €
10+1 949 €0 €+1 949 €
11+1 949 €+545 €+1 404 €
12+1 949 €+1 265 €+684 €
13+1 949 €+1 400 €+549 €
14+1 949 €+1 538 €+411 €
15+1 949 €+1 681 €+268 €
16+1 949 €+1 827 €+122 €
17+1 949 €+1 977 €-28 €
18+1 949 €+2 131 €-182 €
19+1 949 €+2 290 €-341 €
20+1 949 €+2 453 €-504 €
21+1 949 €+2 620 €-671 €
22+1 949 €+2 792 €-843 €
23+1 949 €+2 969 €-1 020 €
24+1 949 €+3 150 €-1 201 €
25+1 949 €+3 336 €-1 387 €
Total+48 725 €+25 554 €+23 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 155 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →