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Vente appartement 5 pièces 105 m² Fresnes (94260) - Superimmo

Bien expiré
VilleFresnes (94)
Surface105m²
Coût Total328 422€
Loyer Annuel21 491€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-342€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 279 900 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 2 665,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Le Cabinet Favreau a le plaisir de vous faire découvrir, au 3ème, ce superbe appartement 5 pièces d'environ 104 m², en plein coeur du centre ville de Fresnes. En poussant la porte vous arriverez sur un spacieux double séjour donnant sur balcon, exposé plein Ouest, cuisine équipée et aménagée donnant sur balcon également, dégagement avec rangements, trois grandes chambres, une salle d'eau ainsi qu'un W.C séparé. Vous apprécierez la vue dégagée sur toute la ville. Une cave en sous-sol complètent ce bien. Un BOX en supplément peut également être vendu. Ce bien rare à la vente n'attend plus que vous. Attention coup de foudre ! Copropriété de 26 lots - dont 10 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2569.92 euros.

Ville : Fresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94260
Coordonnées : 48.756503, 2.324128
Total : 328 422€
Prix d'acquisition : 279 900€
Travaux : 26 130€
Valeur du bien : 306 030€
Frais de notaire : 22 392€
Coût estimé : 22 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 17.06€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1791€/mois
Loyer annuel estimé : 21491€/an
Fourchette totale : 1510€ - 2125€/mois
Fourchette annuelle : 18116€ - 25494€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :328 422€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 644,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :95,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 739,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 825,38€
Coût de l'assurance :28 736,92€
Taxe foncière : 2 149,07€/an
Soit par mois : 179,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 214,16€/mois
Soit par an : 2 569,92€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 790,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 133,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-342,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 130 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:4 350€
    Peinture cuisine (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Vérification robinetterie: 150€, Main d'œuvre: 3600€
  • Salon:4 350€
    Peinture salon (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Vérification robinetterie: 150€, Main d'œuvre: 3600€
  • Chambres:5 430€
    Peinture chambres (36 m²): 30€/m² × 36 = 1080€, Vérification robinetterie: 150€, Main d'œuvre: 4200€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (10 m²): 1200€/m² × 10 = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix incluent la peinture, la vérification de la robinetterie et la rénovation complète de la salle de bain.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 491 €/an
Calcul : 1 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 351 €/an
Base de calcul : Emprunt de 328 422 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 149 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 149 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 570 €/an
Calcul : 214 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 349 €
Revenus locatifs : +21 491 €
Charges déductibles : -43 349 €
Résultat foncier Année 1 : -21 858 €(Déficit de 21 858 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 458 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 219 €/an
Revenus locatifs : +21 491 €
Charges déductibles : -17 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 272 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 458.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 279 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 935 €(65% de 279 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 616 €/an
Calcul : 181 935 € × 3,636% = 6 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 491 €43 360 €11 361 €-21 869 €21 400 €469 €469 €
221 920 €16 932 €11 064 €4 988 €---
322 359 €16 624 €10 756 €5 735 €---
422 806 €16 305 €10 436 €6 501 €---
523 262 €15 974 €10 106 €7 288 €---
623 727 €15 632 €9 763 €8 096 €---
724 202 €15 277 €9 409 €8 925 €---
824 686 €14 910 €9 042 €9 776 €---
925 180 €14 530 €8 662 €10 650 €---
1025 683 €14 137 €8 268 €11 547 €---
1126 197 €13 729 €7 860 €12 468 €---
1226 721 €13 307 €7 438 €13 414 €---
1327 255 €12 870 €7 001 €14 386 €---
1427 800 €12 417 €6 548 €15 384 €---
1528 356 €11 948 €6 080 €16 408 €---
1628 924 €11 463 €5 594 €17 461 €---
1729 502 €10 960 €5 091 €18 542 €---
1830 092 €10 439 €4 571 €19 653 €---
1930 694 €9 900 €4 031 €20 794 €---
2031 308 €9 342 €3 473 €21 966 €---
2131 934 €8 763 €2 895 €23 171 €---
2232 573 €8 165 €2 296 €24 408 €---
2333 224 €7 545 €1 676 €25 680 €---
2433 889 €6 902 €1 034 €26 986 €---
2534 566 €6 237 €369 €28 329 €---
TOTAL688 353 €337 667 €164 825 €350 686 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 513 €-6 420 €+10 933 €
2+4 513 €+1 356 €+3 157 €
3+4 513 €+1 720 €+2 793 €
4+4 513 €+1 950 €+2 563 €
5+4 513 €+2 186 €+2 327 €
6+4 513 €+2 429 €+2 084 €
7+4 513 €+2 677 €+1 836 €
8+4 513 €+2 933 €+1 580 €
9+4 513 €+3 195 €+1 318 €
10+4 513 €+3 464 €+1 049 €
11+4 513 €+3 740 €+773 €
12+4 513 €+4 024 €+489 €
13+4 513 €+4 316 €+197 €
14+4 513 €+4 615 €-102 €
15+4 513 €+4 923 €-410 €
16+4 513 €+5 238 €-725 €
17+4 513 €+5 563 €-1 050 €
18+4 513 €+5 896 €-1 383 €
19+4 513 €+6 238 €-1 725 €
20+4 513 €+6 590 €-2 077 €
21+4 513 €+6 951 €-2 438 €
22+4 513 €+7 322 €-2 809 €
23+4 513 €+7 704 €-3 191 €
24+4 513 €+8 096 €-3 583 €
25+4 513 €+8 499 €-3 986 €
Total+112 825 €+105 206 €+7 619 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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