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Maison à vendre

Bien expiré
VilleValence (82)
Surface180m²
Coût Total196 400€
Loyer Annuel20 419€
Rentabilité10.40%
Cashflow/mois+512€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 30 m²), 5 chambres, 8 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 5 parkings, Terrasse, Exposition sud-ouest, Piscine

A 20 minutes de Valence - Brassac Au centre du triangle Agen - Cahors - Montauban

Vous aimez les maisons en pierres, vous avez besoin d'espace et vous cherchez un prix attractif !! Venez visiter cette maison d'une superficie d'environ 180 m2, composée d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de 5 chambres et de deux garages. Elle se trouve sur une parcelle de 516 m2 avec un puits, une piscine et une terrasse de 40 m2 à l'abri des regards. Cette bâtisse dispose également de deux grands garages d'une superficie totale de 87 m2

Opportunité à découvrir rapidement.

N'ATTENDEZ PLUS, VENEZ VISITER AVEC GREGORY LIMBOSCH DE L'AGENCE TOWER IMMOBILIER Annonce immobilière rédigée sous la responsabilité éditoriale de Gregory LIMBOSCH - RSAC No880 443 429 - MONTAUBAN. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Certaines photos ont été filtrées par l'IA - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.104025, 0.902487
Total : 196 400€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 50 600€
Valeur du bien : 185 600€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1702€/mois
Loyer annuel estimé : 20419€/an
Fourchette totale : 1342€ - 2157€/mois
Fourchette annuelle : 16108€ - 25885€/an
Rentabilité brute :10.40%
Fourchette de rentabilité :8.20% - 13.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 223,68 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :220 262 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-85 262€ (-38.7%)
Marge achat-revente :23 862€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :57,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 019,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 285,36€
Coût de l'assurance :17 185,00€
Taxe foncière : 2 041,94€/an
Soit par mois : 170,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 701,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 189,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :511,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage par pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 600 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 800€
    Isolation des combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Pose parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés selon les coûts moyens pour la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 419 €/an
Calcul : 1 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 042 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 727 €
Revenus locatifs : +20 419 €
Charges déductibles : -59 727 €
Résultat foncier Année 1 : -39 308 €(Déficit de 39 308 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 908 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 127 €/an
Revenus locatifs : +20 419 €
Charges déductibles : -9 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 292 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17907.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 419 €59 733 €6 404 €-39 314 €21 400 €17 914 €17 914 €
220 828 €8 961 €6 232 €11 867 €--6 047 €
321 244 €8 783 €6 053 €12 462 €---
421 669 €8 599 €5 869 €13 071 €---
522 103 €8 408 €5 679 €13 694 €---
622 545 €8 212 €5 483 €14 333 €---
722 996 €8 009 €5 279 €14 987 €---
823 455 €7 799 €5 069 €15 657 €---
923 925 €7 582 €4 852 €16 343 €---
1024 403 €7 357 €4 628 €17 046 €---
1124 891 €7 125 €4 396 €17 766 €---
1225 389 €6 886 €4 157 €18 503 €---
1325 897 €6 638 €3 909 €19 258 €---
1426 415 €6 382 €3 653 €20 032 €---
1526 943 €6 118 €3 389 €20 825 €---
1627 482 €5 845 €3 115 €21 637 €---
1728 031 €5 562 €2 833 €22 469 €---
1828 592 €5 270 €2 541 €23 322 €---
1929 164 €4 968 €2 239 €24 196 €---
2029 747 €4 656 €1 927 €25 091 €---
2130 342 €4 334 €1 605 €26 008 €---
2230 949 €4 001 €1 272 €26 948 €---
2331 568 €3 657 €927 €27 911 €---
2432 199 €3 301 €572 €28 898 €---
2532 843 €2 933 €204 €29 910 €---
TOTAL654 040 €211 119 €92 285 €442 921 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 442 921 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 419 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 288 €-6 420 €+10 708 €
2+4 288 €0 €+4 288 €
3+4 288 €+1 924 €+2 364 €
4+4 288 €+3 921 €+367 €
5+4 288 €+4 108 €+180 €
6+4 288 €+4 300 €-12 €
7+4 288 €+4 496 €-208 €
8+4 288 €+4 697 €-409 €
9+4 288 €+4 903 €-615 €
10+4 288 €+5 114 €-826 €
11+4 288 €+5 330 €-1 042 €
12+4 288 €+5 551 €-1 263 €
13+4 288 €+5 778 €-1 490 €
14+4 288 €+6 010 €-1 722 €
15+4 288 €+6 248 €-1 960 €
16+4 288 €+6 491 €-2 203 €
17+4 288 €+6 741 €-2 453 €
18+4 288 €+6 997 €-2 709 €
19+4 288 €+7 259 €-2 971 €
20+4 288 €+7 527 €-3 239 €
21+4 288 €+7 802 €-3 514 €
22+4 288 €+8 084 €-3 796 €
23+4 288 €+8 373 €-4 085 €
24+4 288 €+8 670 €-4 382 €
25+4 288 €+8 973 €-4 685 €
Total+107 200 €+132 876 €+-25 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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