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MAISON 5 CHAMBRES A 10 MN DE MARMANDE

Bien expiré
VilleMarmande (47)
Surface221m²
Coût Total195 892€
Loyer Annuel22 558€
Rentabilité11.52%
Cashflow/mois+681€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 221 m²
Prix au m² : 678,28 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Jardin

Cette grande maison en pierre, à 10 mn de Marmande, comprend un séjour de 39 m2 ouvert sur une cuisine aménagée de 20 m2, 5 chambres dont une en rez-de-chaussée, 2 salles d'eau (à refaire), 2 wc, une buanderie. Vous disposerez d'une cour qui permettra de profiter de l'extérieur mais aussi de garer vos voitures sous un grand préau. Remise fermée en plus. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.chromeimmobilier.com/

Ville : Marmande
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47200
Coordonnées : 44.500794, 0.164274
Total : 195 892€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 183 900€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 221m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 10.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1880€/mois
Loyer annuel estimé : 22558€/an
Fourchette totale : 1489€ - 2374€/mois
Fourchette annuelle : 17864€ - 28485€/an
Rentabilité brute :11.52%
Fourchette de rentabilité :9.12% - 14.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 011,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 802,59€
Coût de l'assurance :16 650,82€
Taxe foncière : 2 255,81€/an
Soit par mois : 187,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 879,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 199,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :680,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des deux salles d'eau, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 5 chambres, incluant peinture des murs et plafonds, et pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié).
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement.
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 221 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: Estimation de 10 fenêtres
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique et confort.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation de la maison.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle d'eau: 2 salles d'eau × 1000€/m² × 10m² = 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 500€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Parquet flottant: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 700€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€/fenêtre = 6000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Ventilation:5 000€
    Installation VMC double flux: 1 système = 5000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marmande (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 558 €/an
Calcul : 1 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 892 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 256 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 225 €
Revenus locatifs : +22 558 €
Charges déductibles : -43 225 €
Résultat foncier Année 1 : -20 667 €(Déficit de 20 667 €)
Imputable sur revenu global : 20 667 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 225 €/an
Revenus locatifs : +22 558 €
Charges déductibles : -9 225 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 333 €/an
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 558 €43 231 €6 309 €-20 673 €20 673 €--
223 009 €9 061 €6 139 €13 949 €---
323 469 €8 884 €5 962 €14 585 €---
423 939 €8 702 €5 780 €15 237 €---
524 418 €8 514 €5 592 €15 904 €---
624 906 €8 319 €5 398 €16 586 €---
725 404 €8 119 €5 197 €17 285 €---
825 912 €7 911 €4 989 €18 001 €---
926 430 €7 697 €4 775 €18 734 €---
1026 959 €7 475 €4 553 €19 484 €---
1127 498 €7 246 €4 325 €20 252 €---
1228 048 €7 010 €4 088 €21 038 €---
1328 609 €6 766 €3 844 €21 843 €---
1429 181 €6 513 €3 592 €22 668 €---
1529 765 €6 253 €3 331 €23 512 €---
1630 360 €5 984 €3 062 €24 377 €---
1730 967 €5 705 €2 784 €25 262 €---
1831 587 €5 418 €2 496 €26 169 €---
1932 218 €5 121 €2 199 €27 097 €---
2032 863 €4 814 €1 893 €28 048 €---
2133 520 €4 498 €1 576 €29 022 €---
2234 190 €4 170 €1 248 €30 020 €---
2334 874 €3 832 €910 €31 042 €---
2435 572 €3 483 €561 €32 089 €---
2536 283 €3 122 €200 €33 161 €---
TOTAL722 541 €197 849 €90 803 €524 693 €20 673 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 202 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 524 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 737 €-6 202 €+10 939 €
2+4 737 €+4 185 €+552 €
3+4 737 €+4 376 €+361 €
4+4 737 €+4 571 €+166 €
5+4 737 €+4 771 €-34 €
6+4 737 €+4 976 €-239 €
7+4 737 €+5 186 €-449 €
8+4 737 €+5 400 €-663 €
9+4 737 €+5 620 €-883 €
10+4 737 €+5 845 €-1 108 €
11+4 737 €+6 076 €-1 339 €
12+4 737 €+6 311 €-1 574 €
13+4 737 €+6 553 €-1 816 €
14+4 737 €+6 800 €-2 063 €
15+4 737 €+7 054 €-2 317 €
16+4 737 €+7 313 €-2 576 €
17+4 737 €+7 579 €-2 842 €
18+4 737 €+7 851 €-3 114 €
19+4 737 €+8 129 €-3 392 €
20+4 737 €+8 415 €-3 678 €
21+4 737 €+8 707 €-3 970 €
22+4 737 €+9 006 €-4 269 €
23+4 737 €+9 313 €-4 576 €
24+4 737 €+9 627 €-4 890 €
25+4 737 €+9 948 €-5 211 €
Total+118 425 €+157 408 €+-38 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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