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Achat : Maison Raucourt-et-Flaba (08450)

VilleRaucourt-et-Flaba (08)
Surface114m²
Coût Total128 000€
Loyer Annuel8 515€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 745,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 114 m², 4 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Carole Hecquet We Invest Immobilier vous propose sur la commune de Raucourt-et-Flaba une maison de ville comprenant entrée, cuisine, séjour, salle de bains, wc, cellier. A mi- étage une pièce desservant une chambre, au 1er étage une suite parentale avec salle d'eau et wc, au 2ème étage une troisième grande chambre. Grenier. Toute la maison est équipée en domotique, volets, alarme et chaudière gaz à condensation. Possibilité d'acquérir un double garage. Idéal 1ère acquisition ! Une visite ? contactez moi !

Ville : Raucourt-et-Flaba
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08450
Coordonnées : 49.602250, 4.956490
Total : 128 000€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 121 200€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 6.22€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 7.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8515€/an
Fourchette totale : 571€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6852€ - 10581€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :714,63 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 468 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+3 532€ (+4.3%)
Marge achat-revente :-46 532€ (-57.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :627,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 664,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 145,24€
Coût de l'assurance :11 200,00€
Taxe foncière : 851,51€/an
Soit par mois : 70,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 735,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitant une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz à condensation.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:11 000€
    Carrelage murs et sol: 6 m² × 150€/m² = 900€, Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 8000€
  • Chambres:5 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement sol (parquet flottant): 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 450€
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Raucourt-et-Flaba (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 515 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 669 €
Revenus locatifs : +8 515 €
Charges déductibles : -41 669 €
Résultat foncier Année 1 : -33 154 €(Déficit de 33 154 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 754 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 469 €/an
Revenus locatifs : +8 515 €
Charges déductibles : -5 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 046 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11753.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 515 €41 673 €4 174 €-33 158 €21 400 €11 758 €11 758 €
28 685 €5 361 €4 061 €3 325 €--8 433 €
38 859 €5 245 €3 945 €3 614 €--4 819 €
49 036 €5 125 €3 825 €3 912 €--908 €
59 217 €5 001 €3 701 €4 216 €---
69 401 €4 873 €3 573 €4 529 €---
79 589 €4 740 €3 441 €4 849 €---
89 781 €4 603 €3 304 €5 178 €---
99 977 €4 462 €3 162 €5 515 €---
1010 176 €4 316 €3 016 €5 861 €---
1110 380 €4 165 €2 865 €6 215 €---
1210 587 €4 008 €2 709 €6 579 €---
1310 799 €3 847 €2 548 €6 952 €---
1411 015 €3 680 €2 381 €7 335 €---
1511 235 €3 508 €2 208 €7 728 €---
1611 460 €3 330 €2 030 €8 130 €---
1711 689 €3 146 €1 846 €8 544 €---
1811 923 €2 955 €1 656 €8 968 €---
1912 162 €2 759 €1 459 €9 403 €---
2012 405 €2 555 €1 256 €9 849 €---
2112 653 €2 345 €1 046 €10 308 €---
2212 906 €2 128 €829 €10 778 €---
2313 164 €1 904 €604 €11 260 €---
2413 427 €1 672 €372 €11 755 €---
2513 696 €1 432 €133 €12 264 €---
TOTAL272 741 €128 833 €60 145 €143 908 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 788 €-6 420 €+8 208 €
2+1 788 €0 €+1 788 €
3+1 788 €0 €+1 788 €
4+1 788 €0 €+1 788 €
5+1 788 €+993 €+795 €
6+1 788 €+1 359 €+429 €
7+1 788 €+1 455 €+333 €
8+1 788 €+1 553 €+235 €
9+1 788 €+1 654 €+134 €
10+1 788 €+1 758 €+30 €
11+1 788 €+1 865 €-77 €
12+1 788 €+1 974 €-186 €
13+1 788 €+2 086 €-298 €
14+1 788 €+2 200 €-412 €
15+1 788 €+2 318 €-530 €
16+1 788 €+2 439 €-651 €
17+1 788 €+2 563 €-775 €
18+1 788 €+2 690 €-902 €
19+1 788 €+2 821 €-1 033 €
20+1 788 €+2 955 €-1 167 €
21+1 788 €+3 092 €-1 304 €
22+1 788 €+3 233 €-1 445 €
23+1 788 €+3 378 €-1 590 €
24+1 788 €+3 527 €-1 739 €
25+1 788 €+3 679 €-1 891 €
Total+44 700 €+43 172 €+1 528 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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