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Appartement à vendre

VilleRillieux-la-Pape (69)
Surface71.49m²
Coût Total194 220€
Loyer Annuel11 054€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-376€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 71.49 m²
Prix au m² : 1 804,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue

NOUVELLE EXCLUSIVITE LAFORET RILLIEUX-LA-PAPE VILLE NOUVELLE - APPARTEMENT VENDU LOUE - TRES BELLE RENTABILITE 7% BRUT- PROXIMITE COMMERCES - TRANSPORTS - ECOLES - AXES AUTOROUTIERS - GRAND BALCON - CUISINE OUVERTE - LOCATAIRE SERIEUX DEJA EN PLACE -

Je vous présente un appartement 4 pièces d'une superficie de 72 m² environ, situé au troisième étage sans ascenseur. Dès l'entrée découvrez un séjour lumineux de 28 m² environ et sa cuisine ouverte, vous serez très vite attiré vers le vaste balcon d'environ 15 m² et sa vue dégagée pour de beaux moments à partager. Côté nuit, vous disposez de trois chambres de belles tailles, environ 13,14 et 10 m² . Retrouvez également une salle d'eau et un W.C séparé. Une cave en sous-sol complète ce bien. Le Loyer est de 755 euros par mois. En résumé, un appartement avec une très bonne rentabilité avec un locataire sérieux déjà en place, n'attendez plus contactez nous !

Copropriété de 85 lots - dont 30 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2488.00 euros.

Ville : Rillieux-la-Pape
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69140
Coordonnées : 45.810741, 4.888897
Total : 194 220€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 54 900€
Valeur du bien : 183 900€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.49m²
Loyer prédit : 12.89€/m²/mois
Fourchette : 10.43€ - 15.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11054€/an
Fourchette totale : 745€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 8945€ - 13662€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 887,32 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 925 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-5 925€ (-4.4%)
Marge achat-revente :-59 295€ (-44.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :941,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :56,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 997,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 183,06€
Coût de l'assurance :16 994,25€
Taxe foncière : 1 105,45€/an
Soit par mois : 92,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 207,33€/mois
Soit par an : 2 487,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 297,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-376,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 406 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71.49 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 900 €(768 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rillieux-la-Pape (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 054 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 220 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 105 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 488 €/an
Calcul : 207 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 307 €
Revenus locatifs : +11 054 €
Charges déductibles : -65 307 €
Résultat foncier Année 1 : -54 252 €(Déficit de 54 252 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 852 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 407 €/an
Revenus locatifs : +11 054 €
Charges déductibles : -10 407 €
Résultat foncier Années 2+ : 648 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32852.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 054 €65 313 €6 140 €-54 259 €21 400 €32 859 €32 859 €
211 276 €10 246 €5 972 €1 030 €--31 829 €
311 501 €10 073 €5 800 €1 428 €--30 400 €
411 731 €9 894 €5 621 €1 837 €--28 563 €
511 966 €9 710 €5 437 €2 256 €--26 307 €
612 205 €9 520 €5 246 €2 685 €--23 622 €
712 449 €9 323 €5 050 €3 126 €--20 496 €
812 698 €9 120 €4 847 €3 578 €--16 918 €
912 952 €8 911 €4 638 €4 041 €--12 877 €
1013 211 €8 695 €4 422 €4 516 €--8 361 €
1113 475 €8 471 €4 198 €5 004 €--3 357 €
1213 745 €8 241 €3 968 €5 504 €---
1314 020 €8 003 €3 730 €6 017 €---
1414 300 €7 757 €3 484 €6 543 €---
1514 586 €7 504 €3 230 €7 083 €---
1614 878 €7 242 €2 969 €7 636 €---
1715 175 €6 971 €2 698 €8 204 €---
1815 479 €6 692 €2 419 €8 787 €---
1915 789 €6 404 €2 131 €9 385 €---
2016 104 €6 106 €1 833 €9 998 €---
2116 426 €5 799 €1 526 €10 628 €---
2216 755 €5 482 €1 208 €11 273 €---
2317 090 €5 154 €881 €11 936 €---
2417 432 €4 816 €543 €12 616 €---
2517 780 €4 467 €193 €13 314 €---
TOTAL354 079 €249 913 €88 183 €104 166 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 166 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 054 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 321 €-6 420 €+8 741 €
2+2 321 €0 €+2 321 €
3+2 321 €0 €+2 321 €
4+2 321 €0 €+2 321 €
5+2 321 €0 €+2 321 €
6+2 321 €0 €+2 321 €
7+2 321 €0 €+2 321 €
8+2 321 €0 €+2 321 €
9+2 321 €0 €+2 321 €
10+2 321 €0 €+2 321 €
11+2 321 €0 €+2 321 €
12+2 321 €+1 651 €+670 €
13+2 321 €+1 805 €+516 €
14+2 321 €+1 963 €+358 €
15+2 321 €+2 125 €+196 €
16+2 321 €+2 291 €+30 €
17+2 321 €+2 461 €-140 €
18+2 321 €+2 636 €-315 €
19+2 321 €+2 815 €-494 €
20+2 321 €+2 999 €-678 €
21+2 321 €+3 188 €-867 €
22+2 321 €+3 382 €-1 061 €
23+2 321 €+3 581 €-1 260 €
24+2 321 €+3 785 €-1 464 €
25+2 321 €+3 994 €-1 673 €
Total+58 025 €+32 257 €+25 768 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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