Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 111 m²

VilleSaint-Étienne (42)
Surface111m²
Coût Total163 770€
Loyer Annuel11 783€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 072,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 111 m²

SAINT-ÉTIENNE – Hypercentre – Secteur Anatole France

  • Appartement T3 – 111 m²
  • Résidence de standing (années 1960), parfaitement entretenue
  • 2ème étage avec ascenseur
  • Double exposition Est/Ouest
  • Grand hall d'entrée
  • Séjour aux beaux volumes
  • 2 chambres avec rangements
  • Cuisine semi-équipée avec balcon
  • Chauffage collectif
  • Garage en sus
  • Environnement résidentiel recherché
  • À proximité immédiate des commerces, transports et de toutes les commodités

Les atouts : emplacement de premier ordre, beaux volumes, luminosité, résidence de qualité, possibilité de garage.

Contactez : CHARLY MEISELS O6.16.70.83.24 Agent commercial EI inscrit au RSAC de St Etienne sous le n°31825804300054

Surface : 111 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/06/2026

Consommation énergie primaire : 296 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.426490, 4.381879
Total : 163 770€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 35 250€
Valeur du bien : 154 250€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 982€/mois
Loyer annuel estimé : 11783€/an
Fourchette totale : 728€ - 1324€/mois
Fourchette annuelle : 8740€ - 15886€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 213,81 €/m²
Basé sur :638 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 733 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-15 733€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-29 037€ (-21.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :818,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 867,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 664,69€
Coût de l'assurance :14 739,30€
Taxe foncière : 1 178,30€/an
Soit par mois : 98,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 981,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 965,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant, tel qu'une chaudière à condensation, pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 111 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si non performant.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine semi-équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec un nouveau parquet flottant.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement nouveau revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 250 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 250€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 750€ = 8250€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement revêtement sol chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon peinture: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 982 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 783 €/an
Calcul : 982 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 770 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 178 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 645 €
Revenus locatifs : +11 783 €
Charges déductibles : -42 645 €
Résultat foncier Année 1 : -30 862 €(Déficit de 30 862 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 462 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 395 €/an
Revenus locatifs : +11 783 €
Charges déductibles : -7 395 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 388 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9462.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 783 €42 651 €5 633 €-30 868 €21 400 €9 468 €9 468 €
212 019 €7 253 €5 485 €4 766 €--4 702 €
312 259 €7 100 €5 332 €5 159 €---
412 504 €6 941 €5 173 €5 563 €---
512 754 €6 777 €5 009 €5 978 €---
613 009 €6 607 €4 839 €6 403 €---
713 270 €6 431 €4 663 €6 839 €---
813 535 €6 248 €4 481 €7 287 €---
913 806 €6 060 €4 292 €7 746 €---
1014 082 €5 864 €4 096 €8 217 €---
1114 363 €5 662 €3 894 €8 701 €---
1214 651 €5 453 €3 685 €9 198 €---
1314 944 €5 236 €3 468 €9 708 €---
1415 243 €5 011 €3 243 €10 231 €---
1515 547 €4 779 €3 011 €10 769 €---
1615 858 €4 538 €2 770 €11 320 €---
1716 176 €4 289 €2 521 €11 887 €---
1816 499 €4 031 €2 263 €12 468 €---
1916 829 €3 764 €1 996 €13 065 €---
2017 166 €3 487 €1 719 €13 678 €---
2117 509 €3 201 €1 433 €14 308 €---
2217 859 €2 904 €1 136 €14 955 €---
2318 216 €2 597 €829 €15 619 €---
2418 581 €2 280 €512 €16 301 €---
2518 952 €1 950 €183 €17 002 €---
TOTAL377 412 €161 111 €81 665 €216 301 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 474 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 474 €-6 420 €+8 894 €
2+2 474 €0 €+2 474 €
3+2 474 €+137 €+2 337 €
4+2 474 €+1 669 €+805 €
5+2 474 €+1 793 €+681 €
6+2 474 €+1 921 €+553 €
7+2 474 €+2 052 €+422 €
8+2 474 €+2 186 €+288 €
9+2 474 €+2 324 €+150 €
10+2 474 €+2 465 €+9 €
11+2 474 €+2 610 €-136 €
12+2 474 €+2 759 €-285 €
13+2 474 €+2 912 €-438 €
14+2 474 €+3 069 €-595 €
15+2 474 €+3 231 €-757 €
16+2 474 €+3 396 €-922 €
17+2 474 €+3 566 €-1 092 €
18+2 474 €+3 740 €-1 266 €
19+2 474 €+3 920 €-1 446 €
20+2 474 €+4 104 €-1 630 €
21+2 474 €+4 292 €-1 818 €
22+2 474 €+4 486 €-2 012 €
23+2 474 €+4 686 €-2 212 €
24+2 474 €+4 890 €-2 416 €
25+2 474 €+5 101 €-2 627 €
Total+61 850 €+64 890 €+-3 040 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →