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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePommiers (02)
Surface30.2m²
Coût Total77 800€
Loyer Annuel4 315€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 30.2 m²
Prix au m² : 1 490,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, 1 chambre, Sans vis-à-vis, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Non meublé

Christophe Backes - Youlive immobilier vous propose: En périphérie de Soissons, cet APPARTEMENT de 52 m² au sol (30,22 m² loi Carrez) qui offre un espace séjour/cuisine, un coin nuit, une mezzanine et une sdb avec baignoire et wc ainsi qu'une cave. Habitable de suite, ce bien méritera un rafraichissement pour obtenir un loyer optimal :) STATIONNEMENT possible devant cette Copropriété de 8 lots d'habitation à faibles charges (664€/an - eau comprise), pas de procédure en cours DPE E GES B. Prix Honoraires inclus charge vendeur 45 000€. Investisseurs ou 1er achat. Annonce rédigée par M. Christophe Backes. agent commercial E.I. immatriculé au RSAC Soissons sous le numéro 400545349.

Ville : Pommiers
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.395921, 3.280290
Total : 77 800€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 29 200€
Valeur du bien : 74 200€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30.2m²
Loyer prédit : 11.91€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 14.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 360€/mois
Loyer annuel estimé : 4315€/an
Fourchette totale : 294€ - 439€/mois
Fourchette annuelle : 3533€ - 5270€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 282,9 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :38 743 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+6 257€ (+16.1%)
Marge achat-revente :-39 057€ (-100.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :385,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :22,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 408,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 921,99€
Coût de l'assurance :6 807,50€
Taxe foncière : 431,51€/an
Soit par mois : 35,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,33€/mois
Soit par an : 663,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 359,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 499,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, ainsi que mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé pour chambre sans photo - nécessite une rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 200 €(967 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Rénovation salle de bain: 5 m² de carrelage × 160€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 12 m² × 375€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 360 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 315 €/an
Calcul : 360 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 800 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 432 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 187 €
Revenus locatifs : +4 315 €
Charges déductibles : -33 187 €
Résultat foncier Année 1 : -28 872 €(Déficit de 28 872 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 472 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 987 €/an
Revenus locatifs : +4 315 €
Charges déductibles : -3 987 €
Résultat foncier Années 2+ : 328 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7471.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 315 €33 190 €2 622 €-28 874 €21 400 €7 474 €7 474 €
24 401 €3 920 €2 552 €481 €--6 993 €
34 489 €3 848 €2 480 €641 €--6 352 €
44 579 €3 774 €2 406 €806 €--5 546 €
54 671 €3 697 €2 329 €974 €--4 572 €
64 764 €3 617 €2 249 €1 147 €--3 425 €
74 860 €3 535 €2 167 €1 325 €--2 100 €
84 957 €3 449 €2 082 €1 507 €--593 €
95 056 €3 361 €1 993 €1 695 €---
105 157 €3 270 €1 902 €1 887 €---
115 260 €3 175 €1 808 €2 085 €---
125 365 €3 078 €1 710 €2 288 €---
135 473 €2 977 €1 609 €2 496 €---
145 582 €2 872 €1 504 €2 710 €---
155 694 €2 764 €1 396 €2 930 €---
165 808 €2 652 €1 284 €3 156 €---
175 924 €2 536 €1 168 €3 388 €---
186 042 €2 416 €1 048 €3 626 €---
196 163 €2 292 €924 €3 871 €---
206 286 €2 164 €796 €4 123 €---
216 412 €2 031 €663 €4 381 €---
226 540 €1 893 €526 €4 647 €---
236 671 €1 751 €384 €4 920 €---
246 805 €1 604 €237 €5 200 €---
256 941 €1 452 €84 €5 488 €---
TOTAL138 215 €101 316 €37 922 €36 899 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+906 €-6 420 €+7 326 €
2+906 €0 €+906 €
3+906 €0 €+906 €
4+906 €0 €+906 €
5+906 €0 €+906 €
6+906 €0 €+906 €
7+906 €0 €+906 €
8+906 €0 €+906 €
9+906 €+331 €+575 €
10+906 €+566 €+340 €
11+906 €+625 €+281 €
12+906 €+686 €+220 €
13+906 €+749 €+157 €
14+906 €+813 €+93 €
15+906 €+879 €+27 €
16+906 €+947 €-41 €
17+906 €+1 016 €-110 €
18+906 €+1 088 €-182 €
19+906 €+1 161 €-255 €
20+906 €+1 237 €-331 €
21+906 €+1 314 €-408 €
22+906 €+1 394 €-488 €
23+906 €+1 476 €-570 €
24+906 €+1 560 €-654 €
25+906 €+1 647 €-741 €
Total+22 650 €+11 070 €+11 580 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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