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Appartement à vendre

VilleÉpinal (88)
Surface70
Coût Total105 360
Loyer Annuel7 519
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 314,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 24,5 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 terrasses, Belle vue, Exposition sud, Interphone, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Epinal, à 10 min à pied de la Place des Vosges, appartement 4 pièces de 70m² situé au 3ème et dernier étage d'une copropriété bien entretenue. Le logement dispose d'une entrée avec placards, desservant un salon séjour traversant et lumineux donnant accès à deux terrasses de 4 et 6 m². Egalement une cuisine équipée, 3 chambres, ainsi qu'une salle de bains - wc. Menuiseries en PVC double vitrage, toiture isolée. Avec une grande cave privative et un parking collectif devant la résidence.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 57 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1621.00 et 2193.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.165609, 6.473986
Total : 105 360
Prix d'acquisition : 92 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 98 000
Frais de notaire : 7 360
Coût estimé : 7 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 627€/mois
Loyer annuel estimé : 7519€/an
Fourchette totale : 490€ - 801€/mois
Fourchette annuelle : 5881€ - 9613€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 309,74 €/m²
Basé sur :493 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :91 682
Prix d'achat :92 000
Décote à l'achat :+318 (+0.3%)
Marge achat-revente :-13 678€ (-14.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :527,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 558,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 877,10
Coût de l'assurance :9 219,00
Taxe foncière : 751,88€/an
Soit par mois : 62,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 626,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 620,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - murs des chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4.3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 519 €/an
Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 360 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 762
Revenus locatifs : +7 519
Charges déductibles : -10 762
Résultat foncier Année 1 : -3 243(Déficit de 3 243 €)
Imputable sur revenu global : 3 243
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 762 €/an
Revenus locatifs : +7 519
Charges déductibles : -4 762
Résultat foncier Années 2+ : 2 757 €/an
Prix d'achat du bien : 92 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 51910 7653 645-3 2473 247 €--
27 6694 6703 5492 999---
37 8234 5713 4503 251---
47 9794 4693 3483 510---
58 1394 3633 2423 776---
68 3014 2533 1324 049---
78 4674 1393 0184 328---
88 6374 0212 9014 615---
98 8093 8992 7794 910---
108 9863 7732 6525 213---
119 1653 6422 5225 523---
129 3493 5072 3865 842---
139 5363 3672 2466 169---
149 7263 2212 1016 505---
159 9213 0711 9506 850---
1610 1192 9151 7957 204---
1710 3222 7541 6337 568---
1810 5282 5871 4667 941---
1910 7392 4141 2938 325---
2010 9532 2351 1148 719---
2111 1732 0499299 123---
2211 3961 8577379 539---
2311 6241 6585389 966---
2411 8561 45233210 404---
2512 0941 23911810 854---
TOTAL240 82986 89352 877153 9363 247Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 974
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 936
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 519 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 579-974+2 553
2+1 579+900+679
3+1 579+975+604
4+1 579+1 053+526
5+1 579+1 133+446
6+1 579+1 215+364
7+1 579+1 298+281
8+1 579+1 385+194
9+1 579+1 473+106
10+1 579+1 564+15
11+1 579+1 657-78
12+1 579+1 753-174
13+1 579+1 851-272
14+1 579+1 951-372
15+1 579+2 055-476
16+1 579+2 161-582
17+1 579+2 270-691
18+1 579+2 382-803
19+1 579+2 497-918
20+1 579+2 616-1 037
21+1 579+2 737-1 158
22+1 579+2 862-1 283
23+1 579+2 990-1 411
24+1 579+3 121-1 542
25+1 579+3 256-1 677
Total+39 475+46 181+-6 706
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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