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Ferme à vendre

Bien expiré
VilleSainte-Thorette (18)
Surface298m²
Coût Total333 980€
Loyer Annuel24 882€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 500 €
Surface : 298 m²
Prix au m² : 786,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 3 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

Référence : 2725 À seulement 20 kilomètres de Bourges, nous vous proposons un corps de ferme offrant de nombreuses possibilités. Son terrain d'environ 4 hectares et l'absence totale de voisins vous permettront de réaliser de multiples projets, qu'il s'agisse de réception, d'élevage ou d'activités équestres. Hangar, grange, cave et point d'eau. Venez découvrir ce bien avec votre agence Orpi Saint Amand Montrond Bourges Avaricum agissant pour le compte de Ultreia Immobilier (SARL, siège : 15, Cours Manuel 18200 SAINT-AMAND-MONTROND, RCS BOURGES n° 842304784, titulaire de la carte professionnelle Transaction sur immeubles et fonds de commerce n° 1801 2018 000 037 670 délivrée par la CCI du Cher. Référence agence : 2725

Ville : Sainte-Thorette
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18500
Coordonnées : 47.085910, 2.197300
Total : 333 980€
Prix d'acquisition : 234 500€
Travaux : 80 720€
Valeur du bien : 315 220€
Frais de notaire : 18 760€
Coût estimé : 18 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 298m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 2073€/mois
Loyer annuel estimé : 24882€/an
Fourchette totale : 1666€ - 2581€/mois
Fourchette annuelle : 19988€ - 30974€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :966,32 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :287 962 €
Prix d'achat :234 500 €
Décote à l'achat :-53 462€ (-18.6%)
Marge achat-revente :-46 018€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :333 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 636,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :83,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 719,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 932,09€
Coût de l'assurance :25 048,50€
Taxe foncière : 2 488,18€/an
Soit par mois : 207,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 073,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 927,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 298 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 298 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 720 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:11 920€
    Isolation combles perdus: 298 m² × 40€/m² = 11920€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:37 000€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 1000€/fenêtre = 37000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Thorette (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 073 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 882 €/an
Calcul : 2 073 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 333 980 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 002 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 488 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 089 €
Revenus locatifs : +24 882 €
Charges déductibles : -95 089 €
Résultat foncier Année 1 : -70 208 €(Déficit de 70 208 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 808 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 369 €/an
Revenus locatifs : +24 882 €
Charges déductibles : -14 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 512 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48807.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 234 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 425 €(65% de 234 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 543 €/an
Calcul : 152 425 € × 3,636% = 5 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 882 €95 100 €10 890 €-70 218 €21 400 €48 818 €48 818 €
225 379 €14 087 €10 597 €11 293 €--37 526 €
325 887 €13 784 €10 294 €12 103 €--25 423 €
426 405 €13 471 €9 981 €12 934 €--12 489 €
526 933 €13 148 €9 657 €13 785 €---
627 472 €12 813 €9 323 €14 658 €---
728 021 €12 468 €8 978 €15 553 €---
828 581 €12 111 €8 620 €16 471 €---
929 153 €11 741 €8 251 €17 412 €---
1029 736 €11 360 €7 870 €18 376 €---
1130 331 €10 966 €7 476 €19 365 €---
1230 937 €10 558 €7 068 €20 379 €---
1331 556 €10 137 €6 647 €21 419 €---
1432 187 €9 702 €6 212 €22 485 €---
1532 831 €9 252 €5 762 €23 579 €---
1633 488 €8 787 €5 297 €24 700 €---
1734 157 €8 307 €4 817 €25 850 €---
1834 841 €7 811 €4 320 €27 030 €---
1935 537 €7 297 €3 807 €28 240 €---
2036 248 €6 767 €3 277 €29 481 €---
2136 973 €6 219 €2 729 €30 754 €---
2237 712 €5 653 €2 162 €32 060 €---
2338 467 €5 067 €1 577 €33 400 €---
2439 236 €4 462 €972 €34 774 €---
2540 021 €3 837 €347 €36 184 €---
TOTAL796 971 €324 905 €156 932 €472 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 472 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 225 €-6 420 €+11 645 €
2+5 225 €0 €+5 225 €
3+5 225 €0 €+5 225 €
4+5 225 €0 €+5 225 €
5+5 225 €+389 €+4 836 €
6+5 225 €+4 397 €+828 €
7+5 225 €+4 666 €+559 €
8+5 225 €+4 941 €+284 €
9+5 225 €+5 223 €+2 €
10+5 225 €+5 513 €-288 €
11+5 225 €+5 809 €-584 €
12+5 225 €+6 114 €-889 €
13+5 225 €+6 426 €-1 201 €
14+5 225 €+6 746 €-1 521 €
15+5 225 €+7 074 €-1 849 €
16+5 225 €+7 410 €-2 185 €
17+5 225 €+7 755 €-2 530 €
18+5 225 €+8 109 €-2 884 €
19+5 225 €+8 472 €-3 247 €
20+5 225 €+8 844 €-3 619 €
21+5 225 €+9 226 €-4 001 €
22+5 225 €+9 618 €-4 393 €
23+5 225 €+10 020 €-4 795 €
24+5 225 €+10 432 €-5 207 €
25+5 225 €+10 855 €-5 630 €
Total+130 625 €+141 620 €+-10 995 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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