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Achat maison

Bien expiré
VilleHoudan (78)
Surface368m²
Coût Total695 020€
Loyer Annuel61 591€
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+948€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 599 000 €
Surface : 368 m²
Prix au m² : 1 627,72 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 22.2 m² Cave, Surface de 368 m², 11 Pièces, 6 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Salles d'eau, 5 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Cuisine équipée, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour : 55.46 m², 1 Box, Terrain de 1033 m², Etat : bon

Propriété de caractère entièrement rénovée, implantée sur un terrain d'environ 1 000 m², bordé de murs, dans un village à équidistance de la N10 et de la N12. Profitez de cette propriété de 368 m² avec ses pièces spacieuses, telles qu'un hall d'entrée accueillant donnant sur un salon de 56 m², une salle de billard, une cuisine équipée, une salle à manger, un cellier, une buanderie et deux toilettes au niveau principal. L'étage dispose d'un espace de nuit incluant cinq chambres, une suite parentale de 34 m², trois salles de bain/douches, deux dressings, un bureau ainsi que trois toilettes. Garage. Le prix indiqué comprend les honoraires de l'agence à la charge de l'acquéreur de 3.9% TTC, soit un prix hors frais d'agence de 576 000€.

Ville : Houdan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78550
Coordonnées : 48.798980, 1.605160
Total : 695 020€
Prix d'acquisition : 599 000€
Travaux : 48 100€
Valeur du bien : 647 100€
Frais de notaire : 47 920€
Coût estimé : 47 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 368m²
Loyer prédit : 13.95€/m²/mois
Fourchette : 10.96€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 5133€/mois
Loyer annuel estimé : 61591€/an
Fourchette totale : 4033€ - 6532€/mois
Fourchette annuelle : 48399€ - 78379€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :695 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 468,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :202,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 670,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :345 458,45€
Coût de l'assurance :60 814,25€
Taxe foncière : 6 159,11€/an
Soit par mois : 513,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 132,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 184,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :948,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 6 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain (remplacement baignoire/douche, lavabo, WC)
Quantité: 3 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (nouveaux placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 368 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique, DPE C
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si non présente
Quantité: 1 système pour 368 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur, DPE C

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 100 €(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles × 4000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation - VMC:5 000€
    VMC double flux: 1 système = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Houdan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau, Ventilation - VMC
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 133 €/mois
Revenus locatifs annuels : 61 591 €/an
Calcul : 5 133 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 814 €/an
Base de calcul : Emprunt de 695 020 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 433 €/an
Calcul : 203 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 159 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 505 €
Revenus locatifs : +61 591 €
Charges déductibles : -80 505 €
Résultat foncier Année 1 : -18 914 €(Déficit de 18 914 €)
Imputable sur revenu global : 18 914 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 405 €/an
Revenus locatifs : +61 591 €
Charges déductibles : -32 405 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 186 €/an
Prix d'achat du bien : 599 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 389 350 €(65% de 599 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 158 €/an
Calcul : 389 350 € × 3,636% = 14 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
161 591 €80 528 €23 836 €-18 937 €18 937 €--
262 823 €31 801 €23 209 €31 022 €---
364 079 €31 152 €22 560 €32 928 €---
465 361 €30 480 €21 888 €34 881 €---
566 668 €29 784 €21 192 €36 884 €---
668 002 €29 064 €20 472 €38 938 €---
769 362 €28 318 €19 727 €41 043 €---
870 749 €27 546 €18 955 €43 202 €---
972 164 €26 747 €18 156 €45 416 €---
1073 607 €25 920 €17 328 €47 687 €---
1175 079 €25 064 €16 472 €50 015 €---
1276 581 €24 177 €15 585 €52 404 €---
1378 112 €23 259 €14 668 €54 853 €---
1479 675 €22 309 €13 717 €57 366 €---
1581 268 €21 325 €12 734 €59 943 €---
1682 894 €20 307 €11 715 €62 587 €---
1784 551 €19 253 €10 661 €65 299 €---
1886 242 €18 161 €9 569 €68 081 €---
1987 967 €17 031 €8 439 €70 936 €---
2089 727 €15 861 €7 270 €73 865 €---
2191 521 €14 650 €6 058 €76 871 €---
2293 352 €13 396 €4 805 €79 955 €---
2395 219 €12 098 €3 507 €83 120 €---
2497 123 €10 755 €2 163 €86 368 €---
2599 065 €9 364 €772 €89 702 €---
TOTAL1 972 782 €608 350 €345 458 €1 364 431 €18 937 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 681 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 364 431 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 61 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 934 €-5 681 €+18 615 €
2+12 934 €+9 307 €+3 627 €
3+12 934 €+9 878 €+3 056 €
4+12 934 €+10 464 €+2 470 €
5+12 934 €+11 065 €+1 869 €
6+12 934 €+11 681 €+1 253 €
7+12 934 €+12 313 €+621 €
8+12 934 €+12 961 €-27 €
9+12 934 €+13 625 €-691 €
10+12 934 €+14 306 €-1 372 €
11+12 934 €+15 005 €-2 071 €
12+12 934 €+15 721 €-2 787 €
13+12 934 €+16 456 €-3 522 €
14+12 934 €+17 210 €-4 276 €
15+12 934 €+17 983 €-5 049 €
16+12 934 €+18 776 €-5 842 €
17+12 934 €+19 590 €-6 656 €
18+12 934 €+20 424 €-7 490 €
19+12 934 €+21 281 €-8 347 €
20+12 934 €+22 160 €-9 226 €
21+12 934 €+23 061 €-10 127 €
22+12 934 €+23 987 €-11 053 €
23+12 934 €+24 936 €-12 002 €
24+12 934 €+25 911 €-12 977 €
25+12 934 €+26 911 €-13 977 €
Total+323 350 €+409 329 €+-85 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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