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Maison de village 6 pièces 209 m²

Bien expiré
VilleAyzieu (32)
Surface209
Coût Total267 545
Loyer Annuel18 261
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 209 m²
Prix au m² : 755,98 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre 6 pièces AYZIEU (32)

Située à 10 minutes d'Eauze ainsi que de Nogaro , dans un petit village de campagne, decouvrez cette charmante maison en colombages et torchis de 208,72m2, tout cela sur un terrain de 1352m2 avec piscine semi-enterrée.

Elle est composée d'une belle entrée, d'un salon/salle-à-manger/cuisine ouverte avec poêle a bois de 55m2, de cinq belles chambres et d'une salle de jeux à l'étage, d'une salle-de-bains avec baignoire et WC séparé.

Elle dispose d'une superbe grange aménageable de 127m2, qui offre a cette propriété un potentiel incroyable.

Des travaux de rafraichissement permettrons de personnaliser cet espace selon vos goûts.

Ne manquez pas l'occasion de faire de cette maison votre futur chez-vous !! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Laetitia COUILLARD Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°988 412 904 Greffe de AUCH) [Coordonnées masquées] (réf. 591287 ) Référence annonce : 830037312594 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Ayzieu
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32800
Coordonnées : 43.850556, -0.015833
Total : 267 545
Prix d'acquisition : 158 000
Travaux : 96 905
Valeur du bien : 254 905
Frais de notaire : 12 640
Coût estimé : 12 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 209
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1522€/mois
Loyer annuel estimé : 18261€/an
Fourchette totale : 1202€ - 1927€/mois
Fourchette annuelle : 14424€ - 23118€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 545
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 316,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :78,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 394,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 418,57
Coût de l'assurance :23 410,19
Taxe foncière : 1 826,06€/an
Soit par mois : 152,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 521,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 546,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 209 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 209 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon (peinture, revêtement de sol, électricité)
Quantité: salon de 55 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 905(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 950
    Isolation toiture/combles: 209 m² × 50€/m² = 10450€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 105
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12105€ (installation incluse)
  • Menuiseries:30 600
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1100€/fenêtre = 28600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 250
    Parquet flottant: 75 m² × 50€/m² = 3750€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture murs/plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€
  • Salon:5 500
    Rénovation complète salon: 55 m² × 100€/m² = 5500€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ayzieu (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 261 €/an
Calcul : 1 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 545 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 936 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 905
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 489
Revenus locatifs : +18 261
Charges déductibles : -108 489
Résultat foncier Année 1 : -90 228(Déficit de 90 228 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 828
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 584 €/an
Revenus locatifs : +18 261
Charges déductibles : -11 584
Résultat foncier Années 2+ : 6 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68828.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 261108 4978 830-90 23721 400 €68 837 €68 837 €
218 62611 3568 5947 270--61 567 €
318 99811 1128 3497 887--53 681 €
419 37810 8598 0978 519--45 161 €
519 76610 5987 8359 168--35 993 €
620 16110 3287 5659 833--26 160 €
720 56410 0497 28610 516--15 644 €
820 9769 7606 99711 216--4 428 €
921 3959 4616 69911 934---
1021 8239 1536 39012 670---
1122 2608 8346 07113 426---
1222 7058 5045 74114 201---
1323 1598 1635 40014 996---
1423 6227 8105 04715 812---
1524 0947 4454 68316 649---
1624 5767 0684 30617 508---
1725 0686 6783 91618 389---
1825 5696 2753 51319 294---
1926 0815 8593 09620 222---
2026 6025 4282 66621 174---
2127 1344 9832 22022 152---
2227 6774 5221 76023 155---
2328 2304 0461 28324 185---
2428 7953 55479125 241---
2529 3713 04528226 326---
TOTAL584 892293 385127 419291 50621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 506
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 835-6 420+10 255
2+3 8350+3 835
3+3 8350+3 835
4+3 8350+3 835
5+3 8350+3 835
6+3 8350+3 835
7+3 8350+3 835
8+3 8350+3 835
9+3 835+2 252+1 583
10+3 835+3 801+34
11+3 835+4 028-193
12+3 835+4 260-425
13+3 835+4 499-664
14+3 835+4 744-909
15+3 835+4 995-1 160
16+3 835+5 252-1 417
17+3 835+5 517-1 682
18+3 835+5 788-1 953
19+3 835+6 067-2 232
20+3 835+6 352-2 517
21+3 835+6 646-2 811
22+3 835+6 946-3 111
23+3 835+7 255-3 420
24+3 835+7 572-3 737
25+3 835+7 898-4 063
Total+95 875+87 452+8 423
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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