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Maison à vendre

VilleHagetmau (40)
Surface92m²
Coût Total136 100€
Loyer Annuel9 097€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 869,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 3 chambres, Jardin, Sans vis-à-vis, Pas de cave

Maison à rénover offrant un beau potentiel, idéalement située sur un axe recherché entre deux villes. Toiture entièrement refaite, jardin agréable et sans vis-à-vis pour profiter de l'extérieur en toute tranquillité. Une belle opportunité pour donner vie à votre projet !

Ville : Hagetmau
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40700
Coordonnées : 43.649025, -0.584893
Total : 136 100€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 49 700€
Valeur du bien : 129 700€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9097€/an
Fourchette totale : 615€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 7381€ - 11212€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 562,5 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 750 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-63 750€ (-44.3%)
Marge achat-revente :7 650€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 704,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 034,70€
Coût de l'assurance :10 207,50€
Taxe foncière : 909,69€/an
Soit par mois : 75,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 758,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 600€
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 50€/m² = 4600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hagetmau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 097 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 910 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 519 €
Revenus locatifs : +9 097 €
Charges déductibles : -55 519 €
Résultat foncier Année 1 : -46 422 €(Déficit de 46 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 022 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 819 €/an
Revenus locatifs : +9 097 €
Charges déductibles : -5 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 278 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25022.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 097 €55 523 €4 505 €-46 426 €21 400 €25 026 €25 026 €
29 279 €5 703 €4 385 €3 576 €--21 450 €
39 464 €5 578 €4 260 €3 886 €--17 564 €
49 654 €5 450 €4 132 €4 204 €--13 360 €
59 847 €5 316 €3 998 €4 530 €--8 830 €
610 044 €5 179 €3 861 €4 865 €--3 965 €
710 245 €5 036 €3 718 €5 208 €---
810 449 €4 889 €3 571 €5 560 €---
910 658 €4 737 €3 419 €5 921 €---
1010 872 €4 580 €3 262 €6 292 €---
1111 089 €4 417 €3 099 €6 672 €---
1211 311 €4 249 €2 931 €7 062 €---
1311 537 €4 075 €2 757 €7 462 €---
1411 768 €3 895 €2 577 €7 873 €---
1512 003 €3 709 €2 391 €8 295 €---
1612 243 €3 516 €2 198 €8 727 €---
1712 488 €3 317 €1 999 €9 171 €---
1812 738 €3 112 €1 794 €9 626 €---
1912 993 €2 899 €1 581 €10 094 €---
2013 252 €2 679 €1 361 €10 573 €---
2113 517 €2 452 €1 134 €11 066 €---
2213 788 €2 217 €899 €11 571 €---
2314 064 €1 973 €655 €12 090 €---
2414 345 €1 722 €404 €12 623 €---
2514 632 €1 462 €144 €13 170 €---
TOTAL291 376 €147 684 €65 035 €143 692 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 910 €-6 420 €+8 330 €
2+1 910 €0 €+1 910 €
3+1 910 €0 €+1 910 €
4+1 910 €0 €+1 910 €
5+1 910 €0 €+1 910 €
6+1 910 €0 €+1 910 €
7+1 910 €+373 €+1 537 €
8+1 910 €+1 668 €+242 €
9+1 910 €+1 776 €+134 €
10+1 910 €+1 888 €+22 €
11+1 910 €+2 002 €-92 €
12+1 910 €+2 119 €-209 €
13+1 910 €+2 239 €-329 €
14+1 910 €+2 362 €-452 €
15+1 910 €+2 488 €-578 €
16+1 910 €+2 618 €-708 €
17+1 910 €+2 751 €-841 €
18+1 910 €+2 888 €-978 €
19+1 910 €+3 028 €-1 118 €
20+1 910 €+3 172 €-1 262 €
21+1 910 €+3 320 €-1 410 €
22+1 910 €+3 471 €-1 561 €
23+1 910 €+3 627 €-1 717 €
24+1 910 €+3 787 €-1 877 €
25+1 910 €+3 951 €-2 041 €
Total+47 750 €+43 107 €+4 643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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