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Duplex Type 5 137 M2 1er Étage Centre Ville Millau

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface137m²
Coût Total209 000€
Loyer Annuel14 656€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 1 350,36 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 137 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Orientation sud, Mandat exclusif, Cave, 1 salle de douche, 2 étages, Étage 1 sur 2

TROP TARD POUR CE BIEN / OFFRE D'ACHAT ACCEPTÉE SUR CE BIEN

POSEZ VOS VALISES / CENTRE VILLE / BALCON En centre ville de Millau, duplex type 5 de 137 m2 carrez pour 145 m2 au sol. L'appartement est composée d'une spacieuse cuisine ouverte / salle à manger de 34,40 m2, un salon de 16 m2 (ou chambre) donnant sur le balcon, une première chambre de 16,40 m2, une salle d'eau de 3 m2 et un WC séparé. À l'étage, le coin nuit entièrement mansardé est composé de deux chambres, un bureau et une salle de bain avec douche et baignoire ! Vous bénéfiecirez du chauffage central (chaudière gaz de 2017), d'une cave individuelle en sous-sol de 11,11 m2, d'une chaudière gaz individuelle et d'un emplacement hypercentre ville. Copropriété en exellent état: la façade va être refaite ainsi que les parties communes (déjà payées) et la toiture a été refaite il y'a 3 ans. La disposition fait que vous bénéficierez de la casi absence de voisinage malgré un emplacement central, à voir sans tarder ! - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.099895, 3.080549
Total : 209 000€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 9 200€
Valeur du bien : 194 200€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1221€/mois
Loyer annuel estimé : 14656€/an
Fourchette totale : 960€ - 1554€/mois
Fourchette annuelle : 11520€ - 18644€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 627,39 €/m²
Basé sur :260 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :222 952 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-37 952€ (-17.0%)
Marge achat-revente :13 952€ (6.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 024,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :52,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 076,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 205,90€
Coût de l'assurance :15 675,00€
Taxe foncière : 1 465,56€/an
Soit par mois : 122,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 221,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 198,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 200 €(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Cuisine - Peinture:800€
    Rafraîchissement peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 221 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 656 €/an
Calcul : 1 221 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 466 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 101 €
Revenus locatifs : +14 656 €
Charges déductibles : -18 101 €
Résultat foncier Année 1 : -3 445 €(Déficit de 3 445 €)
Imputable sur revenu global : 3 445 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 901 €/an
Revenus locatifs : +14 656 €
Charges déductibles : -8 901 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 755 €/an
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 656 €18 107 €6 815 €-3 452 €3 452 €--
214 949 €8 724 €6 631 €6 225 €---
315 248 €8 534 €6 442 €6 713 €---
415 553 €8 338 €6 246 €7 214 €---
515 864 €8 136 €6 043 €7 728 €---
616 181 €7 927 €5 834 €8 254 €---
716 505 €7 711 €5 618 €8 794 €---
816 835 €7 487 €5 395 €9 348 €---
917 171 €7 256 €5 164 €9 915 €---
1017 515 €7 017 €4 925 €10 497 €---
1117 865 €6 771 €4 678 €11 094 €---
1218 222 €6 516 €4 423 €11 707 €---
1318 587 €6 252 €4 160 €12 335 €---
1418 959 €5 980 €3 887 €12 979 €---
1519 338 €5 698 €3 606 €13 639 €---
1619 725 €5 408 €3 315 €14 317 €---
1720 119 €5 107 €3 014 €15 012 €---
1820 521 €4 796 €2 704 €15 725 €---
1920 932 €4 475 €2 383 €16 457 €---
2021 350 €4 143 €2 051 €17 207 €---
2121 777 €3 800 €1 708 €17 977 €---
2222 213 €3 446 €1 353 €18 767 €---
2322 657 €3 079 €987 €19 578 €---
2423 110 €2 701 €608 €20 410 €---
2523 573 €2 309 €217 €21 263 €---
TOTAL469 424 €159 720 €98 206 €309 704 €3 452 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 035 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 704 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 078 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 078 €-1 035 €+4 113 €
2+3 078 €+1 867 €+1 211 €
3+3 078 €+2 014 €+1 064 €
4+3 078 €+2 164 €+914 €
5+3 078 €+2 318 €+760 €
6+3 078 €+2 476 €+602 €
7+3 078 €+2 638 €+440 €
8+3 078 €+2 804 €+274 €
9+3 078 €+2 975 €+103 €
10+3 078 €+3 149 €-71 €
11+3 078 €+3 328 €-250 €
12+3 078 €+3 512 €-434 €
13+3 078 €+3 700 €-622 €
14+3 078 €+3 894 €-816 €
15+3 078 €+4 092 €-1 014 €
16+3 078 €+4 295 €-1 217 €
17+3 078 €+4 504 €-1 426 €
18+3 078 €+4 718 €-1 640 €
19+3 078 €+4 937 €-1 859 €
20+3 078 €+5 162 €-2 084 €
21+3 078 €+5 393 €-2 315 €
22+3 078 €+5 630 €-2 552 €
23+3 078 €+5 873 €-2 795 €
24+3 078 €+6 123 €-3 045 €
25+3 078 €+6 379 €-3 301 €
Total+76 950 €+92 911 €+-15 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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