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Maison Realville - Jardin - Belle opportunité

VilleRéalville (82)
Surface200m²
Coût Total161 800€
Loyer Annuel21 177€
Rentabilité13.09%
Cashflow/mois+752€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 675 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Plein centre village, belle maison bourgeoise du XIXe en pierre ayant gardé tout son charme, tomettes, cheminées, plafonds à la française... Les éléments anciens ont été conservés avec toute leur authenticité. En rez de chaussée : entrée spacieuse , salon, cuisine salle à manger, chambre, cave à l'étage : 3 grandes chambres, une pièce + un grenier aménageable. Dépendance à réhabiliter, abris jardin. Agréable jardin ... Peut correspondre à plusieurs projets différents. Possibilité de diviser en plusieurs appartements. Proche de tout !

Ville : Réalville
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82440
Coordonnées : 44.114610, 1.478040
Total : 161 800€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 16 000€
Valeur du bien : 151 000€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 10.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1765€/mois
Loyer annuel estimé : 21177€/an
Fourchette totale : 1449€ - 2149€/mois
Fourchette annuelle : 17392€ - 25786€/an
Rentabilité brute :13.09%
Fourchette de rentabilité :10.75% - 15.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 258,06 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :451 612 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-316 612€ (-70.1%)
Marge achat-revente :289 812€ (64.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 836,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 256,44€
Coût de l'assurance :13 753,00€
Taxe foncière : 2 117,73€/an
Soit par mois : 176,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 764,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :752,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1800, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rénovation de l'escalier dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - entrée en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 000 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 000€
    Isolation combles: 200 m² × 80€/m² = 16000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 177 €/an
Calcul : 1 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 118 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 890 €
Revenus locatifs : +21 177 €
Charges déductibles : -23 890 €
Résultat foncier Année 1 : -2 713 €(Déficit de 2 713 €)
Imputable sur revenu global : 2 713 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 890 €/an
Revenus locatifs : +21 177 €
Charges déductibles : -7 890 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 287 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 177 €23 895 €5 227 €-2 718 €2 718 €--
221 601 €7 754 €5 086 €13 847 €---
322 033 €7 608 €4 940 €14 425 €---
422 474 €7 457 €4 790 €15 016 €---
522 923 €7 302 €4 634 €15 621 €---
623 382 €7 141 €4 473 €16 241 €---
723 849 €6 974 €4 307 €16 875 €---
824 326 €6 803 €4 135 €17 524 €---
924 813 €6 625 €3 957 €18 188 €---
1025 309 €6 442 €3 774 €18 867 €---
1125 815 €6 252 €3 584 €19 563 €---
1226 331 €6 056 €3 389 €20 275 €---
1326 858 €5 854 €3 186 €21 004 €---
1427 395 €5 645 €2 977 €21 750 €---
1527 943 €5 429 €2 761 €22 514 €---
1628 502 €5 206 €2 538 €23 296 €---
1729 072 €4 976 €2 308 €24 096 €---
1829 653 €4 737 €2 070 €24 916 €---
1930 246 €4 491 €1 824 €25 755 €---
2030 851 €4 237 €1 569 €26 614 €---
2131 468 €3 974 €1 307 €27 494 €---
2232 098 €3 703 €1 035 €28 395 €---
2332 740 €3 423 €755 €29 317 €---
2433 395 €3 133 €465 €30 262 €---
2534 062 €2 834 €166 €31 229 €---
TOTAL678 317 €157 953 €75 256 €520 364 €2 718 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 815 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 520 364 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 177 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 447 €-815 €+5 262 €
2+4 447 €+4 154 €+293 €
3+4 447 €+4 327 €+120 €
4+4 447 €+4 505 €-58 €
5+4 447 €+4 686 €-239 €
6+4 447 €+4 872 €-425 €
7+4 447 €+5 062 €-615 €
8+4 447 €+5 257 €-810 €
9+4 447 €+5 456 €-1 009 €
10+4 447 €+5 660 €-1 213 €
11+4 447 €+5 869 €-1 422 €
12+4 447 €+6 082 €-1 635 €
13+4 447 €+6 301 €-1 854 €
14+4 447 €+6 525 €-2 078 €
15+4 447 €+6 754 €-2 307 €
16+4 447 €+6 989 €-2 542 €
17+4 447 €+7 229 €-2 782 €
18+4 447 €+7 475 €-3 028 €
19+4 447 €+7 727 €-3 280 €
20+4 447 €+7 984 €-3 537 €
21+4 447 €+8 248 €-3 801 €
22+4 447 €+8 518 €-4 071 €
23+4 447 €+8 795 €-4 348 €
24+4 447 €+9 078 €-4 631 €
25+4 447 €+9 369 €-4 922 €
Total+111 175 €+156 109 €+-44 934 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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