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Maison - 3 pièce(s) - 66 m²

VilleAleu (09)
Surface66
Coût Total87 500
Loyer Annuel5 661
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-39
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Delphine Jonet vous propose: Coquette maison de village, en montagne, et au calme dans petit hameau de caractère! Au rez de chaussée une pièce de vie avec cuisine aménagée, au 1er étage un bureau traversant, un wc et une salle d'eau, au second étage une chambre avec lit en mezzanine. Toiture fonctionnelle bienque ancienne ( présence de revêtement contenant de l'amiante), Assainissement non conforme. Non attenants mais à proximité, environ 750 M2 de parcelles classées agricoles, répandues autour du village plus de 3 hectares de parcelles de bois, landes, sur 30 parcelles disséminées. Rafraichissement et petits travaux de finition à prévoir.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 117 et classe CLIMAT A indice 3. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Delphine Jonet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de FOIX sous le numéro 532985397, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 66
  • Superficie terrain : 36000
  • Nbre. d'étages : 3
  • Nbre. de chambres : 1
  • Nb. de pièces : 3
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
Ville : Aleu
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09320
Total : 87 500
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 28 100
Valeur du bien : 83 100
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 472€/mois
Loyer annuel estimé : 5661€/an
Fourchette totale : 352€ - 632€/mois
Fourchette annuelle : 4223€ - 7588€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 317,74 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :86 971
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-31 971 (-36.8%)
Marge achat-revente :-529€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 463,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 913,69
Coût de l'assurance :7 656,25
Taxe foncière : 566,11€/an
Soit par mois : 47,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 471,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 510,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 117 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique C avec indice de consommation de 117 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite rénovation pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon sans photo, nécessite rafraîchissement
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE C - Maison - Pas de travaux énergétiques obligatoires, mais amélioration possible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assainissement non conforme - nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 100(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 200
    Mise à jour plomberie: 1 système = 3200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 661 €/an
Calcul : 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 500 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 996
Revenus locatifs : +5 661
Charges déductibles : -31 996
Résultat foncier Année 1 : -26 335(Déficit de 26 335 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 935
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 896 €/an
Revenus locatifs : +5 661
Charges déductibles : -3 896
Résultat foncier Années 2+ : 1 765 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4935.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 66131 9993 027-26 33821 400 €4 938 €4 938 €
25 7743 8202 9481 954--2 984 €
35 8903 7382 8662 152--832 €
46 0083 6532 7802 355---
56 1283 5652 6922 563---
66 2503 4742 6012 777---
76 3753 3792 5072 996---
86 5033 2812 4093 221---
96 6333 1802 3083 453---
106 7653 0752 2033 690---
116 9012 9672 0943 934---
127 0392 8541 9824 185---
137 1802 7381 8654 442---
147 3232 6171 7454 706---
157 4702 4921 6204 978---
167 6192 3631 4905 256---
177 7712 2291 3565 543---
187 9272 0901 2185 837---
198 0851 9461 0746 139---
208 2471 7989256 449---
218 4121 6447716 768---
228 5801 4846127 096---
238 7521 3194477 433---
248 9271 1482757 779---
259 105971988 135---
TOTAL181 32593 82343 91487 50321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 503
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 661 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 189-6 420+7 609
2+1 1890+1 189
3+1 1890+1 189
4+1 189+457+732
5+1 189+769+420
6+1 189+833+356
7+1 189+899+290
8+1 189+966+223
9+1 189+1 036+153
10+1 189+1 107+82
11+1 189+1 180+9
12+1 189+1 255-66
13+1 189+1 333-144
14+1 189+1 412-223
15+1 189+1 493-304
16+1 189+1 577-388
17+1 189+1 663-474
18+1 189+1 751-562
19+1 189+1 842-653
20+1 189+1 935-746
21+1 189+2 031-842
22+1 189+2 129-940
23+1 189+2 230-1 041
24+1 189+2 334-1 145
25+1 189+2 440-1 251
Total+29 725+26 251+3 474
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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