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Achat appartement 5 pièces - Le creusot | Ref. 1430

Bien expiré
VilleCreusot, Saint-sernin-du-bois (71)
Surface97.27m²
Coût Total137 192€
Loyer Annuel11 945€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 109 900 €
Surface : 97.27 m²
Prix au m² : 1 129,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GUY HOQUET LE CREUSOT est heureux de vous présenter cet appartement d'une surface de 97 m² situé au 1er et dernier étage dans un quartier calme du CREUSOT, proche de la rue Maréchal Foch.

Ce duplex en co-propriété comprend au rez de chaussée, une chambre, un salon/ salle à manger spacieux, une cuisine indépendante aménagée et équipée, une pièce palière (bureau) et un WC indépendant.

À l'étage, vous trouverez 2 pièces à usage de chambres supplémentaires, équipées d'une climatisation.

  • DPE : C / A
  • Pompe à chaleur (2023)
  • Fenêtres PVC double vitrage
  • Fibre
  • Pas de charge de copropriété

Un balcon, une partie du jardin extérieur et 2 caves viennent compléter ce bien.

La localisation est idéale avec un accès rapide aux commerces, aux écoles et aux transports en commun.

Pour plus de renseignements, contactez Pierre DIEBRA, agence Guy Hoquet LE CREUSOT. Voir moins

Ville : Creusot, Saint-sernin-du-bois
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Total : 137 192€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 18 500€
Valeur du bien : 128 400€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97.27m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 995€/mois
Loyer annuel estimé : 11945€/an
Fourchette totale : 770€ - 1287€/mois
Fourchette annuelle : 9242€ - 15440€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 11.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 044,48 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 597 €
Prix d'achat :109 900 €
Décote à l'achat :+8 303€ (+8.2%)
Marge achat-revente :-35 595€ (-35.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,30€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 706,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 464,42€
Coût de l'assurance :10 289,40€
Taxe foncière : 1 194,55€/an
Soit par mois : 99,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 995,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :189,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme C

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour la salle de bain - rafraîchissement nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 9000€ (incluant placards, plan de travail, plomberie, électricité, main d'œuvre 2000€)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 7000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre 1500€)
  • Peinture chambre:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:900€
    Peinture salon: 18 m² × 50€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salle à manger:1 000€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creusot, ajustés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 995 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 945 €/an
Calcul : 995 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 192 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 195 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 575 €
Revenus locatifs : +11 945 €
Charges déductibles : -24 575 €
Résultat foncier Année 1 : -12 630 €(Déficit de 12 630 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 930 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 075 €/an
Revenus locatifs : +11 945 €
Charges déductibles : -6 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1929.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 945 €24 579 €4 473 €-12 634 €10 700 €1 934 €1 934 €
212 184 €5 959 €4 353 €6 225 €---
312 428 €5 835 €4 229 €6 593 €---
412 677 €5 706 €4 100 €6 971 €---
512 930 €5 573 €3 967 €7 357 €---
613 189 €5 436 €3 830 €7 753 €---
713 453 €5 294 €3 688 €8 159 €---
813 722 €5 147 €3 541 €8 574 €---
913 996 €4 996 €3 389 €9 000 €---
1014 276 €4 839 €3 233 €9 437 €---
1114 561 €4 677 €3 071 €9 884 €---
1214 853 €4 510 €2 903 €10 343 €---
1315 150 €4 337 €2 731 €10 813 €---
1415 453 €4 158 €2 552 €11 295 €---
1515 762 €3 973 €2 367 €11 789 €---
1616 077 €3 782 €2 176 €12 295 €---
1716 399 €3 585 €1 979 €12 814 €---
1816 727 €3 381 €1 775 €13 346 €---
1917 061 €3 170 €1 564 €13 891 €---
2017 402 €2 952 €1 346 €14 450 €---
2117 750 €2 727 €1 121 €15 023 €---
2218 105 €2 494 €888 €15 611 €---
2318 467 €2 254 €648 €16 214 €---
2418 837 €2 005 €399 €16 831 €---
2519 214 €1 748 €142 €17 465 €---
TOTAL382 616 €123 117 €64 464 €259 499 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 509 €-3 210 €+5 719 €
2+2 509 €+1 287 €+1 222 €
3+2 509 €+1 978 €+531 €
4+2 509 €+2 091 €+418 €
5+2 509 €+2 207 €+302 €
6+2 509 €+2 326 €+183 €
7+2 509 €+2 448 €+61 €
8+2 509 €+2 572 €-63 €
9+2 509 €+2 700 €-191 €
10+2 509 €+2 831 €-322 €
11+2 509 €+2 965 €-456 €
12+2 509 €+3 103 €-594 €
13+2 509 €+3 244 €-735 €
14+2 509 €+3 388 €-879 €
15+2 509 €+3 537 €-1 028 €
16+2 509 €+3 688 €-1 179 €
17+2 509 €+3 844 €-1 335 €
18+2 509 €+4 004 €-1 495 €
19+2 509 €+4 167 €-1 658 €
20+2 509 €+4 335 €-1 826 €
21+2 509 €+4 507 €-1 998 €
22+2 509 €+4 683 €-2 174 €
23+2 509 €+4 864 €-2 355 €
24+2 509 €+5 049 €-2 540 €
25+2 509 €+5 240 €-2 731 €
Total+62 725 €+77 850 €+-15 125 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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