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Appartement à vendre

VilleVaulx-en-Velin (69)
Surface66
Coût Total170 320
Loyer Annuel10 319
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-131
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 803,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, 2 chambres, 1 parking: Parking, Belle vue, Exposition ouest, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Découvrez ce charmant appartement de type 4 idéalement situé dans le secteur prisé du Mas Sud, un quartier en pleine transformation et particulièrement recherché pour sa proximité immédiate avec l'ensemble des commodités.

Situé en rez-de-chaussée d'une résidence sécurisée avec ascenseur et interphone, cet appartement offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Il se compose de beaux volumes avec un séjour lumineux, une cuisine, deux chambres confortables, une salle de bains moderne ainsi que de nombreux espaces de rangement.

Ce bien conviendra parfaitement aussi bien à une famille, à un primo-accédant souhaitant devenir propriétaire qu'à un investisseur à la recherche d'un secteur à fort potentiel de valorisation.

Vous apprécierez particulièrement son emplacement privilégié, à proximité immédiate des commerces, écoles, services, infrastructures sportives et de l'ensemble des commodités nécessaires au quotidien.

Côté mobilité, le bien bénéficie d'une excellente desserte grâce aux transports en commun accessibles à proximité immédiate ainsi qu'à l'arrivée prochaine du futur tramway, véritable atout pour le développement et la valorisation du secteur dans les années à venir.

Les principaux axes routiers et autoroutiers sont également rapidement accessibles, facilitant les déplacements vers Lyon et l'ensemble de la métropole lyonnaise. Bien proposé par Chams HASSEN, agent commercial(932297278).

Logement à consommation énergétique excessive

Ville : Vaulx-en-Velin
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69120
Coordonnées : 45.784026, 4.914164
Total : 170 320
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 41 800
Valeur du bien : 160 800
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 13.03€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 16.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10319€/an
Fourchette totale : 691€ - 1070€/mois
Fourchette annuelle : 8292€ - 12842€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 854,55 €/m²
Basé sur :212 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 400
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-3 400 (-2.8%)
Marge achat-revente :-47 920€ (-39.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 905,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 301,46
Coût de l'assurance :14 903,00
Taxe foncière : 1 031,88€/an
Soit par mois : 85,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 859,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 373 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 800(633 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 600€ = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 600€ = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vaulx-en-Velin (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 319 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 320 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 365
Revenus locatifs : +10 319
Charges déductibles : -49 365
Résultat foncier Année 1 : -39 046(Déficit de 39 046 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 646
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 565 €/an
Revenus locatifs : +10 319
Charges déductibles : -7 565
Résultat foncier Années 2+ : 2 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17646.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 31949 3715 943-39 05221 400 €17 652 €17 652 €
210 5257 4165 7883 109--14 543 €
310 7367 2555 6273 481--11 062 €
410 9507 0895 4613 862--7 200 €
511 1696 9165 2884 253--2 947 €
611 3936 7385 1104 655---
711 6216 5534 9255 068---
811 8536 3614 7335 492---
912 0906 1634 5355 927---
1012 3325 9574 3296 375---
1112 5795 7444 1166 834---
1212 8305 5243 8967 306---
1313 0875 2953 6677 792---
1413 3495 0593 4318 290---
1513 6154 8133 1858 802---
1613 8884 5592 9319 328---
1714 1664 2962 6689 869---
1814 4494 0242 39610 425---
1914 7383 7412 11310 996---
2015 0333 4491 82111 584---
2115 3333 1461 51812 187---
2215 6402 8321 20412 808---
2315 9532 50787913 446---
2416 2722 17054214 101---
2516 5971 82219414 776---
TOTAL330 515168 80286 301161 71421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 714
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 167 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 167-6 420+8 587
2+2 1670+2 167
3+2 1670+2 167
4+2 1670+2 167
5+2 1670+2 167
6+2 167+512+1 655
7+2 167+1 520+647
8+2 167+1 648+519
9+2 167+1 778+389
10+2 167+1 912+255
11+2 167+2 050+117
12+2 167+2 192-25
13+2 167+2 337-170
14+2 167+2 487-320
15+2 167+2 641-474
16+2 167+2 799-632
17+2 167+2 961-794
18+2 167+3 128-961
19+2 167+3 299-1 132
20+2 167+3 475-1 308
21+2 167+3 656-1 489
22+2 167+3 842-1 675
23+2 167+4 034-1 867
24+2 167+4 230-2 063
25+2 167+4 433-2 266
Total+54 175+48 514+5 661
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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