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Achat : Maison Peyrins (26380)

Bien expiré
VillePeyrins (26)
Surface53m²
Coût Total114 343€
Loyer Annuel5 778€
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 943,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 53 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, Structure/extérieur à restaurer

Découvrez cette maison ancienne en pierres avec travaux, 53 m² de surface habitable, + 12 m² dépendance. Terrain de 30 m² Cette maison est composée de 3 pièces, 1 pièce en bas de 18 m² et 2 chambres à l'étage avec une salle d'eau, La dépendance pouvant être rattachée à la pièce principale. La toiture, refaite il y a 20 ans. Située au coeur du village en retrait de l'axe Honoraires à la charge du vendeur. Dpe vierge. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. Gouv. Fr.

Ville : Peyrins
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26380
Coordonnées : 45.080000, 5.050000
Total : 114 343€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 60 343€
Valeur du bien : 110 343€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 12.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 482€/mois
Loyer annuel estimé : 5778€/an
Fourchette totale : 362€ - 640€/mois
Fourchette annuelle : 4345€ - 7684€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 343€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :33,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 596,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 455,97€
Coût de l'assurance :10 005,01€
Taxe foncière : 577,81€/an
Soit par mois : 48,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 481,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 53 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 53 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol usé par un nouveau (parquet ou carrelage)
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 53 m²
Raison: Normes électriques nécessaires pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 343 €(1 139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:1 943€
    Isolation toiture/combles: 53 m² × 36€/m² = 1908€, Main d'œuvre: 35€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage (PVC): 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (installation incluse)
  • Salon:1 500€
    Revêtement sol (carrelage): 20 m² × 75€/m² = 1500€ (pose incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:8 000€
    Mise aux normes électricité: 53 m² × 150€/m² = 7950€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Peyrins (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 778 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 343 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 578 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 343 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 091 €
Revenus locatifs : +5 778 €
Charges déductibles : -65 091 €
Résultat foncier Année 1 : -59 313 €(Déficit de 59 313 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 913 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 748 €/an
Revenus locatifs : +5 778 €
Charges déductibles : -4 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37913.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 778 €65 095 €3 774 €-59 317 €21 400 €37 917 €37 917 €
25 894 €4 651 €3 673 €1 243 €--36 674 €
36 012 €4 546 €3 568 €1 465 €--35 209 €
46 132 €4 438 €3 460 €1 693 €--33 515 €
56 254 €4 327 €3 349 €1 928 €--31 587 €
66 379 €4 211 €3 233 €2 168 €--29 419 €
76 507 €4 092 €3 114 €2 415 €--27 004 €
86 637 €3 969 €2 991 €2 669 €--24 335 €
96 770 €3 841 €2 863 €2 929 €--21 406 €
106 905 €3 709 €2 731 €3 196 €--18 210 €
117 043 €3 573 €2 595 €3 471 €--14 739 €
127 184 €3 432 €2 454 €3 753 €---
137 328 €3 286 €2 308 €4 042 €---
147 475 €3 135 €2 157 €4 339 €---
157 624 €2 979 €2 001 €4 645 €---
167 777 €2 818 €1 840 €4 958 €---
177 932 €2 652 €1 674 €5 280 €---
188 091 €2 479 €1 501 €5 611 €---
198 253 €2 301 €1 323 €5 951 €---
208 418 €2 117 €1 139 €6 300 €---
218 586 €1 927 €949 €6 659 €---
228 758 €1 730 €752 €7 028 €---
238 933 €1 527 €549 €7 406 €---
249 111 €1 316 €338 €7 795 €---
259 294 €1 099 €121 €8 195 €---
TOTAL185 074 €139 249 €54 456 €45 825 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 825 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 213 €-6 420 €+7 633 €
2+1 213 €0 €+1 213 €
3+1 213 €0 €+1 213 €
4+1 213 €0 €+1 213 €
5+1 213 €0 €+1 213 €
6+1 213 €0 €+1 213 €
7+1 213 €0 €+1 213 €
8+1 213 €0 €+1 213 €
9+1 213 €0 €+1 213 €
10+1 213 €0 €+1 213 €
11+1 213 €0 €+1 213 €
12+1 213 €+1 126 €+87 €
13+1 213 €+1 213 €0 €
14+1 213 €+1 302 €-89 €
15+1 213 €+1 393 €-180 €
16+1 213 €+1 487 €-274 €
17+1 213 €+1 584 €-371 €
18+1 213 €+1 683 €-470 €
19+1 213 €+1 785 €-572 €
20+1 213 €+1 890 €-677 €
21+1 213 €+1 998 €-785 €
22+1 213 €+2 108 €-895 €
23+1 213 €+2 222 €-1 009 €
24+1 213 €+2 339 €-1 126 €
25+1 213 €+2 459 €-1 246 €
Total+30 325 €+18 169 €+12 156 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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