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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFréjus (83)
Surface85m²
Coût Total228 320€
Loyer Annuel14 933€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 341,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salon (total 20 m²), 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Sans vis-à-vis, Exposition sud-ouest, Interphone

exclusivité Mls: un appartement de 4 pièces à vendre au centre-ville de Fréjus, idéalement situé au 1er étage d'un immeuble de 4 étages avec ascenseur. Cet appartement lumineux bénéficie d'une exposition sud-ouest, offrant une belle luminosité. Il comprend 3 chambres, une cuisine indépendante, une salle d'eau, un WC séparé. Le bien est à rafraîchir, avec des fenêtres en double vitrage et des volets en bois, sans vis-à-vis, garantissant votre intimité. Vous apprécierez également la climatisation, la loggia, un garage fermé avec portail électrique. Situé en centre-ville, vous êtes à proximité de nombreux établissements scolaires ainsi que de commerces. Anthony SELLES (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Fréjus
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83600
Coordonnées : 43.441235, 6.739836
Total : 228 320€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 13 400€
Valeur du bien : 212 400€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 14.64€/m²/mois
Fourchette : 11.48€ - 18.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1244€/mois
Loyer annuel estimé : 14933€/an
Fourchette totale : 976€ - 1586€/mois
Fourchette annuelle : 11714€ - 19038€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 000 €/m²
Basé sur :263 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :340 000 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-141 000€ (-41.5%)
Marge achat-revente :111 680€ (32.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 146,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 213,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 690,17€
Coût de l'assurance :19 978,00€
Taxe foncière : 1 493,33€/an
Soit par mois : 124,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 244,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 337,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 80 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et rafraîchissement nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 400 €(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 unité × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement cuisine: 1 unité × 1800€ = 1800€ (incluant peinture et finitions)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fréjus (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 244 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 933 €/an
Calcul : 1 244 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 959 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 799 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 493 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 652 €
Revenus locatifs : +14 933 €
Charges déductibles : -23 652 €
Résultat foncier Année 1 : -8 718 €(Déficit de 8 718 €)
Imputable sur revenu global : 8 718 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 252 €/an
Revenus locatifs : +14 933 €
Charges déductibles : -10 252 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 682 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 933 €23 659 €7 967 €-8 726 €8 726 €--
215 232 €10 051 €7 759 €5 181 €---
315 537 €9 836 €7 543 €5 701 €---
415 847 €9 613 €7 320 €6 235 €---
516 164 €9 382 €7 089 €6 783 €---
616 488 €9 142 €6 850 €7 345 €---
716 817 €8 894 €6 602 €7 923 €---
817 154 €8 638 €6 345 €8 516 €---
917 497 €8 372 €6 079 €9 125 €---
1017 847 €8 096 €5 804 €9 751 €---
1118 204 €7 811 €5 518 €10 393 €---
1218 568 €7 515 €5 222 €11 053 €---
1318 939 €7 209 €4 916 €11 731 €---
1419 318 €6 891 €4 599 €12 427 €---
1519 704 €6 563 €4 270 €13 142 €---
1620 098 €6 222 €3 930 €13 876 €---
1720 500 €5 869 €3 577 €14 631 €---
1820 910 €5 504 €3 212 €15 406 €---
1921 328 €5 126 €2 833 €16 203 €---
2021 755 €4 734 €2 441 €17 021 €---
2122 190 €4 327 €2 035 €17 863 €---
2222 634 €3 907 €1 614 €18 727 €---
2323 087 €3 471 €1 179 €19 616 €---
2423 548 €3 020 €727 €20 529 €---
2524 019 €2 552 €260 €21 467 €---
TOTAL478 318 €186 401 €115 690 €291 917 €8 726 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 618 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 917 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 136 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 136 €-2 618 €+5 754 €
2+3 136 €+1 554 €+1 582 €
3+3 136 €+1 710 €+1 426 €
4+3 136 €+1 870 €+1 266 €
5+3 136 €+2 035 €+1 101 €
6+3 136 €+2 204 €+932 €
7+3 136 €+2 377 €+759 €
8+3 136 €+2 555 €+581 €
9+3 136 €+2 738 €+398 €
10+3 136 €+2 925 €+211 €
11+3 136 €+3 118 €+18 €
12+3 136 €+3 316 €-180 €
13+3 136 €+3 519 €-383 €
14+3 136 €+3 728 €-592 €
15+3 136 €+3 942 €-806 €
16+3 136 €+4 163 €-1 027 €
17+3 136 €+4 389 €-1 253 €
18+3 136 €+4 622 €-1 486 €
19+3 136 €+4 861 €-1 725 €
20+3 136 €+5 106 €-1 970 €
21+3 136 €+5 359 €-2 223 €
22+3 136 €+5 618 €-2 482 €
23+3 136 €+5 885 €-2 749 €
24+3 136 €+6 159 €-3 023 €
25+3 136 €+6 440 €-3 304 €
Total+78 400 €+87 575 €+-9 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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