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Maison 6 pièces 121 m²

Bien expiré
VilleSaint-Gonnery (56)
Surface121m²
Coût Total171 405€
Loyer Annuel11 689€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 440 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 780,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 121 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - ST GONNERY (56920)

Maison à rénover située à pied du bourg et à proximité de l'axe Pontivy-Loudéac comprenant : = Au rez-de-chaussée surélevé : une entrée, WC, salon/séjour avec cheminée, cuisine, chambre, bureau et en enfilade une chambre avec salle d'eau. = Au sous-sol : un palier, WC et deux chambres Une cave avec chaufferie. Un garage.

Le tout sur une superficie de 449 m²

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés - Notaires à Rohan - N° SIRET : 85180242100012

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Surface : 121 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/06/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Gonnery
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56920
Coordonnées : 48.126106, -2.822113
Total : 171 405€
Prix d'acquisition : 94 440€
Travaux : 69 410€
Valeur du bien : 163 850€
Frais de notaire : 7 555€
Coût estimé : 7 555€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 974€/mois
Loyer annuel estimé : 11689€/an
Fourchette totale : 752€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 9029€ - 15133€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 217,65 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 335 €
Prix d'achat :94 440 €
Décote à l'achat :-52 895€ (-35.9%)
Marge achat-revente :-24 070€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 405€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 882,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 540,59€
Coût de l'assurance :12 855,38€
Taxe foncière : 1 168,94€/an
Soit par mois : 97,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 974,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par du parquet flottant dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible - chambre vétuste nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par du parquet flottant dans les deux chambres du sous-sol
Quantité: 24 m² (estimation pour 2 chambres)
Raison: État 2/5 assumé - chambres vétustes nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - salon vétuste nécessitant rénovation
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 410 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 260€
    Isolation toiture/combles: 121 m² × 60€/m² = 7260€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 270€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² carrelage × 60€/m² = 120€, 1 douche: 250€, 1 lavabo: 500€, 1 WC: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€ = 4500€
  • Chambres - Revêtement sol (Chambre principale):960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol (Deux chambres sous-sol):1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:15 000€
    Rénovation complète salon: 15000€ (incluant peinture, revêtement de sol et électricité)
  • Électricité générale:4 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 1200€, Ajout de 10 prises: 10 × 80€ = 800€, Main d'œuvre: 500€ = 2500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gonnery (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 974 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 689 €/an
Calcul : 974 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 405 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 169 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 677 €
Revenus locatifs : +11 689 €
Charges déductibles : -76 677 €
Résultat foncier Année 1 : -64 987 €(Déficit de 64 987 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 587 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 267 €/an
Revenus locatifs : +11 689 €
Charges déductibles : -7 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 423 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43587.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 440 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 386 €(65% de 94 440 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 232 €/an
Calcul : 61 386 € × 3,636% = 2 232 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 689 €76 682 €5 589 €-64 993 €21 400 €43 593 €43 593 €
211 923 €7 122 €5 438 €4 802 €--38 791 €
312 162 €6 966 €5 283 €5 195 €--33 596 €
412 405 €6 806 €5 122 €5 599 €--27 996 €
512 653 €6 640 €4 956 €6 013 €--21 983 €
612 906 €6 468 €4 785 €6 438 €--15 545 €
713 164 €6 291 €4 607 €6 874 €--8 671 €
813 427 €6 107 €4 424 €7 320 €--1 351 €
913 696 €5 918 €4 235 €7 778 €---
1013 970 €5 722 €4 039 €8 248 €---
1114 249 €5 520 €3 837 €8 730 €---
1214 534 €5 311 €3 628 €9 224 €---
1314 825 €5 095 €3 411 €9 730 €---
1415 122 €4 871 €3 188 €10 250 €---
1515 424 €4 640 €2 957 €10 784 €---
1615 732 €4 402 €2 719 €11 331 €---
1716 047 €4 155 €2 472 €11 892 €---
1816 368 €3 900 €2 217 €12 468 €---
1916 695 €3 637 €1 954 €13 058 €---
2017 029 €3 365 €1 682 €13 664 €---
2117 370 €3 084 €1 401 €14 286 €---
2217 717 €2 793 €1 110 €14 924 €---
2318 072 €2 492 €809 €15 579 €---
2418 433 €2 182 €499 €16 251 €---
2518 802 €1 861 €178 €16 941 €---
TOTAL374 416 €192 030 €80 541 €182 387 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 689 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 455 €-6 420 €+8 875 €
2+2 455 €0 €+2 455 €
3+2 455 €0 €+2 455 €
4+2 455 €0 €+2 455 €
5+2 455 €0 €+2 455 €
6+2 455 €0 €+2 455 €
7+2 455 €0 €+2 455 €
8+2 455 €0 €+2 455 €
9+2 455 €+1 928 €+527 €
10+2 455 €+2 474 €-19 €
11+2 455 €+2 619 €-164 €
12+2 455 €+2 767 €-312 €
13+2 455 €+2 919 €-464 €
14+2 455 €+3 075 €-620 €
15+2 455 €+3 235 €-780 €
16+2 455 €+3 399 €-944 €
17+2 455 €+3 568 €-1 113 €
18+2 455 €+3 740 €-1 285 €
19+2 455 €+3 917 €-1 462 €
20+2 455 €+4 099 €-1 644 €
21+2 455 €+4 286 €-1 831 €
22+2 455 €+4 477 €-2 022 €
23+2 455 €+4 674 €-2 219 €
24+2 455 €+4 875 €-2 420 €
25+2 455 €+5 082 €-2 627 €
Total+61 375 €+54 716 €+6 659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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